Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 2

Vor Kurzem stand eine 3-Zimmer-Wohnung eine Straße weiter zum Verkauf. Bei dem verlockenden Preis konnte ich nicht widerstehen, über einen Wohnungskauf zumindest mal nachzudenken. In meinem letzten Beitrag habe ich bereits von den Rahmenbedingungen berichtet, die ich mir für einen Immobilienkauf vorstelle. Im heutigen Beitrag geht es nun ins Detail:

Was würde mich der Kauf der Wohnung kosten?
Welche Steuervorteile bzw. -nachteile habe ich zu erwarten?

Was mich die Wohnung kosten würde, bis sie mir gehört

Es gibt verschiedene Szenarien, wie ich durch eine Eigentumswohnung mir einen finanziellen Vorteil verschaffen kann: Entweder kann ich durch eine Wertsteigerung die Immobilie irgendwann gewinnbringend verkaufen oder ich erhalte durch Mieteinnahmen ein regelmäßiges Einkommen. Fest steht: Ich müsste einen Kredit aufnehmen. Da ich eigentlich kein Fan von Schulden bin, will ich einen realistischen Finanzierungsplan.

Da ich die Inflation nicht vorhersehen kann, werde ich diese in meinen Berechnungen nicht einbeziehen. Unter Berücksichtigung des bereits zu Beginn eingesetzten Eigenkapitals und der Zahlungen für den Kredit ergeben sich folgende Gesamtkosten:

35.230€ Eigenkapital
132.000€ Kredit inkl. Zinsen
26.400 € Instandhaltungskosten. ( 100€ pro Monat)
________
193.630€ Gesamtkosten für eine 119.000€ Wohnung

Im Eigenkapital sind enthalten: 7% Kaufnebenkosten, 10% Eigenkapital, 15.000€ anfängliche Renovierungskosten, siehe erster Artikel. Zum Wohnungskauf bräuchte ich 107.900€. Bei 1,85% Zinsen sind das rund 500€ Rate monatlich für 22 Jahre, Zinsbindung 15 Jahre. (Sollten nach dem Ablauf der Sollzinsbindung die Zinsen wieder steigen, würden sich monatliche Belastung entsprechend erhöhen.) Grob geschätzt kommen rund 100€ im Monat für Rücklagen, ggf. neue Küchengeräte, Mietausfälle und nicht auf den Mieter umlegbare Kosten hinzu.

Die anfallenden Erhaltungskosten innerhalb von 20 Jahren sind natürlich stark vom Zustand des Gebäudes abhängig.

Heizung, Dach, Fassade, Leitungen, Mietnomaden..Aber da ich wie gesagt eine Wohnung ohne viel Schnickschnack möchte (keine Tiefgarage, kaum Elektrik) sollten sich die Kosten zumindest im Rahmen halten. Dank der Nebenkostenabrechnung meiner Vermieterin weiß ich, dass sie rund 45€ jeden Monat nicht umlegbare Kosten an die Hausgemeinschaft zahlt. Für die Wohnung an sich unterstelle ich nun einfach mal rund 55€ Rücklagen jeden Monat.

Auch wenn ich nicht in die Zukunft schauen kann (Renovierungen, Zinsentwicklung):

So kommen nach meinen Annahmen fast 200.000€ an Kosten für die Wohnung zusammen! 

Obwohl der Ursprungspreis von 119.000€ irgendwie wesentlich verlockender klang. Immerhin gibt es da noch Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, die die Rechnung etwas besser wirken lassen werden.

Mieteinnahmen & umlegbare Kosten

Wie bereits im ersten Artikel erwähnt, ist die Wohnung für 600€ Kaltmiete vermietet. Je nach Preisentwicklung könnte diese in den nächsten Jahren durchaus noch weiter steigen. Steigende Nebenkosten (Wasser, Strom, Versicherungen, Rauchmelder..) interessieren mich als Vermieterin nicht, da diese 1 zu 1 auf die Mieter umgelegt werden können. Lediglich Rücklagen/Renovierungsarbeiten, Kontoführungsgebühren und die Beschäftigung einer Verwaltung könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. In der Annahme, dass die Wohnung quasi durchgängig vermietet ist, würde es ohne Inflation folgende Mieteinnahmen geben:

22 · 12 · 600€ = 158.400€

Auf den ersten Blick lässt dies die Gesamtkosten von 194.000€ in ein besseres Licht rücken. Wenn da das Finanzamt nicht wäre..

Was das Finanzamt zu den Mieteinnahmen sagt

Es stellt sich die Frage:

Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?

a) Kreditzinsen

Kreditzinsen kann man im Gegensatz zu Tilgungsbeiträgen von der Steuer absetzen. Dem aufmerksamen Leser ist vermutlich schon aufgefallen, dass ich rund 132.000€ an die Bank zahlen müsste, obwohl ich nur 107.100€ zum Kauf der Wohnung benötige. Macht also rund 24.900€ Zinsen, die ich von der Steuer absetzen kann.

Kreditzinsen= Gesamte Ratenzahlungen – Kreditbedarf = 24.900€

b) Abschreibung (Baujahr nach 1924)

Man kann ein gekauftes Gebäude aufgrund des Wertverlustes abschreiben. Bei einer Immobilie -nach 1924 gebaut- geht man von einer 50-jährigen Nutzungsdauer aus, sodass man 2% pro Jahr vom Gebäudewert abschreiben kann. Bei einem älteren Gebäude sind es 2,5%, bei Gebäuden mit Denkmalschutz gibt es noch mal andere Abschreibungsmöglichkeiten.

Da ein Grundstück durch die Nutzung keinen Wert verliert, muss man den Grundstücksanteil aus dem Kaufpreis rausrechnen.

Beim Anschaffungspreis werden auch die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer berücksichtigt. Wenn die Aufteilung nicht bereits im Kaufvertrag festgehalten wird, kann man sich diese selbst ermitteln. Gebäude in gefragter Lage werden dabei „bestraft“, da davon ausgegangen wird, das der Großteil des Kaufpreises auf die gefragte Lage zurückzuschreiben ist. Für das Objekt konnte ich deswegen nur grob einen 25%-igen Gebäude-Anteil ermitteln. Man muss eine Menge Eingangsparameter wissen, um den komplizierten Faktor zu ermitteln.

Nutzungsdauer 50 Jahre * Gebäudewertanteil * (Kaufpreis+Nebenkosten)

=     2% · 0,25 · (Kaufpreis+Nebenkosten)
= 0,5% · (119.000€+8.330€)= 636,65€

Jährlich können 636,65€ abgeschrieben werden. Für die 22 Jahre ergeben sich entsprechend:

Abschreibung = 22 · 636,65€ = 14.006€

c) Erhaltungsmaßnahmen

Wie bereits erwähnt, müssen zu Beginn 15.000€ in die Renovierung der Wohnung gesteckt werden. Dies kann bei kleineren Reparaturen über einen kürzen Zeitraum in der Steuererklärung geltend gemacht werden (1 bis 5 Jahre). Wichtig dabei ist, dass die Reparaturen nicht mehr als 15% des Kaufpreises in den ersten 3 Jahren übersteigen. Denn sonst müssen diese wie die restliche Immobilie über 50 Jahre abgeschrieben werden.

In meinem Fall wären das rund 15.000€ auf 5 Jahre verteilt.

Auch die Rücklage für Renovierungen und Erneuerungen kann von der Steuer abgesetzt werden- aber leider nicht sofort. Erst wenn die Gemeinschaft oder man selbst etwas in die Wohnung investiert hat (und eine Rechnung vorweisen kann), kann man die Beiträge von der Steuer absetzen. In meinem Fall können also ggf. die 100€ im Monat geltend gemacht werden.

Erhaltungsmaßnahmen: Kosten zu Beginn + laufende Kosten
= 15.000€ + 26.400€ = 41.400€

 e) Insgesamt von der Steuer absetzbar

24.900€ Kreditzinsen
14.000€ Abschreibung des Gebäudes
41.400€ Erhaltungsmaßnahmen
___________
80.300€ von der Steuer absetzbar

Was kostet mich die Wohnung bis zur Kredittilgung?

Von den 158.400€ Mieteinnahmen muss ich also nur einen Teil versteuern:

Mieteinnahmen – Absetzungen = 158.400€ – 80.300€ = 78.100€

Die zu zahlende Lohnsteuer ist vom restlichen Einkommen abhängig. Alles unter 53.666€ wird linear besteuert. D.h. ab 13.670€ zahle ich 24%. Je 1000€ mehr werden es rund 0,46% Steuern mehr. Bei einem zu versteuernden Einkommen ab 53.666€ sind 42% Einkommensteuer fällig. 5,5% Solidaritätszuschlag kommen auch noch hinzu und ggf. Kirchensteuer (bei mir nicht..). Da in den 22 Jahren wie gesagt vieles passieren kann, gebe ich einen Bereich an:

78.100 € · (24% · 1,055) = 19.775€ (geringes Einkommen)
78.100€ · (42% · 1,055) = 34.606€ (Gutverdiener)

Somit wandern von den 158.600€ Mieteinnahmen nur 20.000€ bis 35.00€ zum Amt.

Was bleibt nun von den Mieteinnahmen übrig?

Minimal: 123.794€
Maximal: 138.625€

Was kostet mich die Wohnung, bis sie nicht mehr der Bank gehört?

Verrechne ich nun die 193.630€ Anschaffungskosten mit den Mieteinnahmen, so zahlt sich die Immobilie leider nicht von alleine ab. Ich habe je nach Steuersatz folgende Investitionskosten:

Minimal: Gesamtkosten – Mieteinnahmen (maximal) = 55.005€
Maximal: Gesamtkosten – Mieteinnahmen (minimal) = 69.836€

Wie man sieht, müsste ich rund 55-70k die 22 Jahre selbst aufwenden, bis die Wohnung mir gehört. Das ist rund die Hälfte des Kaufpreises.

Wieso ich erst mal keine Vermieterin werde

Um eine Wohnung zu erwerben, fallen Erwerbsnebenkosten, ggf. Renovierungen und Zinsen für den Kredit an. Steuern für die Mieteinnahmen darf ich auch noch zahlen.

An der Vermietung verdient vor allem die Bank & das Finanzamt

Zwar hat man die Wohnung irgendwann abgezahlt, allerdings legt man bis dahin jeden Monat drauf. Man müsste eine sehr lange Kreditlaufzeit wählen und hoffen, dass die Zinsen nicht steigen, damit sich Ein- und Ausgaben zumindest die Waage halten. Oft höre ich im Bekanntenkreis:

„Eine Wohnung zahlt sich durch die Mieteinnahmen quasi alleine ab.“ (Nein!)

Das kann ich anhand meiner Berechnungen erst mal nicht nachvollziehen. Mag sein, dass manch einer ein richtiges Schnäppchen gemacht hat, tolle Mieteinnahmen generieren kann oder die Wohnung rasant an Wert gewinnt.

Mit ziemlicher Gewissheit zahle ich erst mal viele Jahre drauf.

Ich könnte nun noch irgendwelche Renditen berechnen. Irgendwann fällt die Kreditrate schließlich auch weg. Aber bis das passiert, muss ich erst mal jeden Monat was dazu legen. Geld, was ich genau so gut an der Börse investieren könnte. Geld, was ich vielleicht mal nicht habe (Familiengründung, Jobverlust..).

Eine Wohnung kann ich nicht anteilig in Bares umwandeln.

Wenn ich Geld brauche, kann ich nicht mal eben sagen: „Dann verkaufe ich eben einen Teil meiner Wohnung..“ Eine Wohnung ist gebundenes Kapital und nur ganz oder gar nicht in Geld umwandelbar. Bei einem Depot hingegen kann ich über jeden x-beliebigen Beitrag einzeln verfügen.

Wertpapiere lassen sich leichter vererben als eine Wohnung.

Geld oder Aktien zu vererben oder  ist aus meiner Sicht einfacher als eine verschuldete Wohnung. Falls mir was passiert, müssten meine Eltern die Wohnung direkt verkaufen oder sich mit dem Thema Vermietung auseinander setzen. Muss nicht sein.

Zu viele Unbekannte in der Berechnung

Ich habe viele Annahmen getroffen. Aber es kann so ziemlich alles passieren: Schimmelbefall, Mietnomaden, Mietpreisbremse, Dämmungsvorschriften, Erhöhung der Steuern, weniger Abschreibungsmöglichkeiten.. einfach alles.

Das Thema Vermietung ist für mich also erst mal offiziell zu den Akten gelegt. Automatisch stellt sich nun aber die Frage: Lohnt es sich der Kauf einer Wohnung denn zumindest zur Eigennutzung? Darum geht es dann im 3. Teil dieser Beitragsreihe.

Habt ihr vermietete Wohnungen? Welche Zusatzkosten sind euch dadurch in den letzten Jahren entstanden? (Rücklagen, Renovierung..)

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31 Gedanken zu “Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 2

  1. Du hast bei deinem Objekt einen Kaufpreisfaktor (Kaufpreis/Jahresmieteinnahmen) von 26. Ein rentables Renditeobjekt sollte einen Faktor von nicht mehr als 15 haben. Du würdest hier einfach viel zu teuer einkaufen. Es ist z.Zt. sehr schwer gute Anlageobjekte zu finden, diese Wohnung ist auf jedenfall keines. Ein Faktor von 26 ist in sehr guter Münchener Lage akzeptabel, jedoch auf keinen Fall im Großraum von Stuttgart.
    Gucke aber auch bei eigengenutzten Immobilien immer auf den Kaufpreisfaktor. Hier sollte nicht viel zu viel bezahlt werden, ansonste ist auch die eigengenutzte Immobilie keine gute Anlage

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  2. Würde man für diese Berechnungwirklich schon die Kreditzinsen mit aufnehmen? Und die Rücklagen?

    Dachte eher, dass man wie folgt rechnet:
    (119k Verkaufspreis +15k Renovierung+8k Nebenkosten)/7200 = 19,7

    Die Wohnung fiel mir deswegen ins Auge, weil man hier sonst wesentlich mehr für eine Wohnung in zentraler Lage zahlt.

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    • Nein, macht man nicht – mein Fehler. Ich habe deinen Artikel wohl nicht gründlich genug gelesen, hatte nur die knapp 200.000 € im Kopf als ich den Kommentar schrieb. Ein Kaufpreisfaktor von fast 20 ist aber immer noch nicht wirklich gut, vieleicht läßt sich ja noch nachverhandeln oder die Sanierung noch drei Jahre verschieben, dann könnte bei der Wohnung vieleicht doch was gehen.

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      • Letzten Endes war die Wohnung nun aus vielen Gründen nichts für mich:
        Es gab keinen Stellplatz und keine Parkmöglichkeiten (für die Zielgruppe „Berufstätige Pärchen“ ein no-Go). Dem Verkäufer gehört das ganze Haus und hat den Großteil der Wohnungen an Leute aus seinem Bekanntenkreis verkauft (somit hätte man als fremder kaum Stimmrecht) und er hätte eine Anzahlung gewollt, damit man nicht vor Unterzeichnung des Kaufvertrags abspringt. Baujahr des Gebäudes war ihm unbekannt. Den alten Dielen, dem kleinen Keller und dem schiefen Boden nach, ist das Haus aber schon an die 100 Jahre alt. An sich war der Verkäufer ein Handwerker, der da viel in Eigenleistung gemacht hat und sehr motiviert ist, da er dort selbst wohnt. Er hat mir aber selbst von dem Kauf abgeraten, weil da noch viel zu machen wäre.. Wenn das schon der Verkäufer sagt, sollte man sich Gedanken machen.

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  3. Ein guter und interessanter Beitrag. Wow was da (noch mehr) alles steuerlich dran hängt. Plus die Kosten die trotzdem übrig bleiben. Damit ist mit dem Satz „trägt“ sich von selbst, in manchen Fällen, erstmal aufgeräumt.

    Ich darf auch hier nochmal darauf verweisen: http://finanzglueck.de/home-bias-immobilienkauf/

    Das Thema Teilverkauf und Vererbbarkeit/Tod sowie was ist wenn ich mal kein Kapital zuschießen kann spricht bei mir momentan auch mehr fürs Depot. Den Sparplan kann ich zur Not einfach pausieren ohne das dem bestehendem Depot was passiert.
    Und wenn in ein paar Jahren bzw. Jahrzehnten dann doch der Wunsch nach einer eigenen Bleibe besteht, dann kann ich ja das Depot nutzen und (teil)versilbern. Andernfalls dient es evtl. einem weiteres Einkommen bzw. als Altersvorsorge, je nach dem wie es läuft….

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  4. Toll aufbereitet und übersichtlich dargestellt!

    Ich dachte aber auch bei der Lektüre: Wenn die Wohnung nicht so teuer wäre, dann würden sich die meisten Probleme und Bedenken relativieren.

    Wenn die Wohnung sich am Anfang nicht sofort ganz von selber abbezahlt, so trägt der Mieter dennoch monatlich zu deinem Vermögensaufbau bei UND du kannst die Inflation im Rahmen einer Mieterhöhung zumindest alle paar Jahre weitergeben.

    Weiter auf ein Schnäppchen lauern!!

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  5. Die Frage ist auch, was ist die Wohnung in 22 Jahren noch wert? Die Preise am Wohnungsmarkt schwanken genauso wie am Aktienmarkt. Kaufpreis 119.000 € + 7 % Nebenkosten = 127.000 €.

    Bei einer Inflationsrate von 2% (ich beziehe das auf den täglichen Bedarf) müsste die Wohnung in 22 Jahren einen Wert von knapp 200.000 € haben. In den 22 Jahren sind allerdings neben den normalen Unterhaltsaufwendungen Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Dies kann das Bad, die Fenster und vielleicht das Dach sein. Nehmen wir hier 30.000 € an. Dann müsstest du einen Erlös von etwa 230.000 bekommen und hast praktisch keinen Gewinn aus der Wertsteigerung.

    Angenommen du möchtest 4 % Wertsteigerung einheimsen und die Inflation ausgleichen, dann wären schon 6 % im Jahr zu rechnen: Kaufpreis 127.000 € x 1,06^22 = 457.000 € + 30.000 € Sanierung = rund 490.000 € bis 500.000 €. Naja, ob du das in 22 Jahren bekommst?

    In der Berechnung sind keine Kreditkosten etc. drinnen. Nur der Kaufpreis.

    Alternativ legst du 127.000 € in Unternehmen an, da sehe ich gute Chancen durch Kurssteigerungen und Dividenden die 6 % rauszuholen. Keiner weiß, wie die Aktien in 22 Jahren stehen, vermutlich höher als heute, aber die Immopreise kennen wir auch nicht.

    Mieteinnahmen:
    600 € Kaltmiete abzüglich 50 € nicht umlegbare Nebenkosten sind 550 € brutto im Monat. Rücklagenbildung zählt nicht, das Geld wird da ja gespart. Also 550 € x 12 = 6.600 € vor Steuer.
    Also 6.600 / 127.000 x 100 = 5,2 % Bruttorendite.

    Hört sich prima an, d.h. aber auch, keine Reparatur in der Wohnung (Wasserhahn, Fenster klemmt etc.), denn die Rücklagenbildung betrifft die Hausgemeinschaft, nicht deine zusätzlichen Ausgaben innerhalb der Wohnung. Kein Mieterwechsel, kein Mietnomade. etc

    Die Miete erhöhen. Das kann viel Freude machen. Ich kenne viele, die die Miete über 10 – 15 Jahre nicht erhöht haben, weil sie einen ordentlichen Mieter haben. Versuch mal die Miete alle 3 Jahr um 10 % anzuheben. Du wirst schon viel Glück haben müssen, einen Mieter zu finden, der das klaglos mitmacht.

    Vergleiche die gleiche Investition von 127.000 € in langweilige Aktien. Selbst wenn die anfangs mit 2,5 % bis 3 % Dividende rentieren, aber über viele Jahre die Dividende im Schnitt um 8 % erhöhen, dann wirst du langfristig doch besser fahren.

    Eine Wohnung heißt, das Risiko ist an ein Investment festgemacht. 127.000 € kann man problemlos auf 10 -15 Unternehmen aufteilen. Selbst die Pleite von 1 oder 2 Kandidaten wirft dich nicht aus der Bahn.

    Just my 2 cents

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    • Was besser is: Immo oder Aktien weiss niemand. Mit dem Aktienmart wäre ich sehr vorsichtig. Wir haben alle keine Ahnung was hier demnächst (auch politisch) passiert. Ich schätze Immobilien sicherer in dieser Hinsicht stabiler, ist aber nur meine Meinung.
      „übrigens: Versuch mal die Miete alle 3 Jahr um 10 % anzuheben. Du wirst schon viel Glück haben müssen, einen Mieter zu finden, der das klaglos mitmacht.“
      Wenn Du im Zentrum von Stuttgart/München/Hamburg eine Wohnung vermietest brauchts Du keine sorgen davon haben dass der Mieter deine dreijährige 10% Erhöhung nicht michtmacht. Staffelmiete kannst ja auch vorsehen und dann ist die Sache ja schon klar.

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    • Ich schenke Immobilien aktuell auch kein all zu großes Vertrauen als finanzielle Investition. Eine Wohnung in aufstrebender Gegend: Kann klappen. Aber anhand der Mieteinnahmen Kreditkosten, Renovierungen und das Finanzamt zu bedienen, sehe ich aktuell auch nicht ein. Mit Glück hat man wenig Arbeit und zuverlässige Mieter: 1x pro Jahr vielleicht ein Handwerker kommen lassen, Nebenkostenabrechnung, 1x zur Eigentümerversammlung und jut ist. Alle 5 Jahre vielleicht ein Mieterwechsel. Mit Pech hat man einen, der kaum lüftet und wegen Schimmel in der Ecke dann die Miete reduziert, die Miete unregelmäßig und die Wohnung unbewohnbar hinterlässt. Ein bisschen kann man dieses Risiko durch Schufa und Gehaltsnachweis vielleicht eindämmen, aber man hat zu wenig Einfluss auf den Erfolg der Investition.

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      • Ja Einfluss hat man trotz den genannten „Absicherungen“ wenig. Auch muss man sich überlegen macht man ein Kautionssparbuch das der Mieter anlegt oder legt man die Kaution selbst verzinst (zu marktüblichen Konditionen) an. Letzteres ist u.U. einfacher für den Vermieter, bietet aber dem Mieter weniger Schutz. Vom Rechtsweg mal abgesehen.

        Mein vorheriger Vermieter hat wg. einer einzelnen Erfahrung bestimmte „Mitbürger-Gruppen“ ausgeschlossen. Dabei kann man nicht alle über einen Kamm scheren, aber er tat/tut es. Das grenzt die Mietersuche ein. Und selbst gute oder angesehene Berufe sagen nichts aus. Da jeder die Ausnahme sein kann.
        Bei uns im Haus waren bis vor ein paar Monaten zwei Messies. Der Vermieter hatte ausser dem Rechtsweg keine Handhabe. Sie verweigerten ihm Zutritt (primär ihr gutes Recht) trotz vereinbarten Terminen oder stellten sich taub. Auch an Vereinbarungen oder Verpflichtungen wie die Kehrwoche alle 6 Wochen hielten sie sich nicht.*

        Der Müllgestank zog durchs Treppenhaus bis beide dann sehr schnell auszogen, nach etwas „Kampf“. Mussten aber drei Mal zum nachbessern und putzen wieder kommen. Das ganze in einer Wohnung mit neuem Laminat. Als ihr Hase aus dem Fenter krabbelte (wie auch immer das geht) und aus dem dritten Stock in den Garten stürzte, war die Reaktion auf das tödlich verletzte Tier sehr gleichgültig. Eine Nachbarin erbarmte sich dann und fuhr es zum Tierarzt inkl Besitzerin und lies den Hasen einschläfern. Beide in angesehenen Berufen, denen man so ein Wohnverhalten allein auf Grund des Berufes und der damit einhergehenden Ausbildung und „Grundhaltung“ nicht zugetraut hätte.

        *) Bei der Kehrwoche muss ich immer an Mrs. und Mr. W denken. Sie ist meist in 30-40 Minuten erledigt, wenn man sie genau macht. Die würde ich auch gerne für die anderen Mieter gegen kleines Geld erledigen. ;-)

        Ich bin ja gespannt. Bald steht eine Renovierung bzw. Teil-Sanierung an. Nach 40 Jahren lange überfallig aber nun muss der Vermieter ran. Das eine WEG dahinter steht die sich einigen muss aber manche sich nicht ganz grün sind, macht es nicht einfacher. Ich bin gespannt wie es wird wenn die WEG-Anteilnehmer mal älter sind als jetzt.
        Da es um energetische Komponenten geht, bin ich auf den Einspareffekt gespannt und ob die Hochrechnung des Vermieters inkl. UW-Werte und sowas zutrifft oder das Potenzial doch größer ist (was ich eher vermute).
        Als Vermieter hat der Hauptansprechpartner der WEG immer was zu tun. Und er hat noch generell sehr genügsame und aktuell angenehme Mietparteien im Haus.

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      • Da wundere ich mich echt immer wieder, wie man so kaputt sein kann.. 2 Tanten von mir hatten ein Mehrfamilienhaus in NRW mit vielen Einzelwohnungen. Selbst die nette Krankenschwester zahlte ihre Miete nicht. Einer, der eigentlich Hartz 4 bezog, arbeitete schwarz, sodass vom Amt die Miete nicht mehr überwiesen wurde (wenn ich mich recht erinnere). Ein anderer hatte Katzen, welche eine Parasitenplage ins Haus brachten, sodass viele Decken neu gemacht werden mussten.. Meine Tanten haben irgendwann aufgegeben und das Haus verkauft.

        Mein Bruder hat während seinem Studium kurzzeitig in einer 1-Zimmer-Wohnung gewohnt. Auf den ersten Blick echt ein tolles Appartement (ich war neidisch). Als er dann aber erzählte, dass er beim Einzug nicht mal seinen Keller nutzen konnte, weil dort ein älterer Messie wohnt, der selbst fremde Keller und den Hausflur zumüllt, ebbte meine Begeisterung etwas ab. Als dann auch noch Schimmel im Zimmer war (die Vormieterin kannte das Problem, die Vermieter haben einfach drüber gestrichen statt das Problem zu beseitigen) und die Wasserleitungen so laut waren, dass er nicht schlafen konnte, will ich gar nicht daran denken, was man sich da als Käuferin für ein vermeidliches „Schmuckstück“ anlachen könnte. Sollte ich jemals etwas kaufen, dann nicht ohne einen Gutachter.

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      • Der Gutachter ist eine gute Idee. Das erinnert mich gerade daran das ein Arbeitskollege auch einen Gutachter bestellte, als er gemeinsam mit anderen je eine Wohnung in einem Neubau kaufte.

        Die Messies bei uns waren aus der Altenpflege und von der Bundeswehr. Hätte ich nicht gedacht, aber „schlechte Klempner“ gibt es halt doch überall.

        Das mit dem Bewohner im Keller ist heftig. Was sagte die Hausverwaltung dazu?

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  6. Generell, würde ich sagen, dass eine vermietete Immobilie aus folgenden Gründen Sinn macht:
    – Aktienmarkt ist schlicht und einfach unvorhersehbar. Deine Altersvorsorge nur draufzubauen finde ich sehr problematisch. Immobilien in gute Lage sind (für mich) stabiler, sicherer.
    – Neben Aktien/ETFs sind paar Immobilien eine gute Diversifikation. Ehere mehree kleinere als eine große weil: Risikostreuung und höhere Rendite.
    – Du lernst jede menge dazu.
    – Wohnung in eine gute Lage kannst fast immer loswerden. Auch in Kriesenzeiten.
    – Möbliert vermietet sieht die Rendite schon ganz anders aus. Lieber mehr zahlen für ne zentrale Wohnung als Schnäpchen auf den Land. AirBnB ist (noch) ne gute Option schneller zu tilgen. Ja…das heißt auch mehr Aufwand. Rechne Dir aus was das für ein Stundensatz bedeutet. Bei Paula waren es absolut nachvollziehbare 92 dollar/Stunde. (siehe http://affordanything.com/2014/05/27/the-airbnb-experiment-how-much-did-i-make/)
    – Schaut mal alle Namhafte Blogger an die über ETFs, 4% Regel, Finanzeille Freiheit mit ETFs, Dividenden usw bloggen. Die Mehrheit von denen haben andere Einnahmequellen außer ETFs. zBsp die Blogs an sich. Eigentlich die meisten müssen nie im Leben ETFs verkaufen.

    Mein Fazit für die Bombensichere Strategie. Und ich würde das auch in diese Reihenfolge umsetzen:
    1. Ein Beruf zu lernen womit Du auch in schlechten Zeiten, ohne dein Job Geld verdienen kannst
    2. Nebeneinnahmen/Business
    3. Immos
    4. Aktien

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    • Als Ergänzung kann eine Immobilie durchaus Sinn machen. Du sagst es: Diversifikation. Wenn man in jungen Jahren direkt ein Schnäppchen findet, ist das natürlich top. Aber man sollte nicht zu blauäugig an die Sache rangehen. Manch ein Schnäppchen kann nämlich auch Haken haben (großer Renovierungsbedarf, schlechte Bausubstanz). Aktuell bedeutet eine Mietwohnung für mich finanzielle Verpflichtungen. Auch wenn sich das nach ein paar Jahren/Jahrzehnten rechnen kann. In letzten Teil meiner Beitragsreihe gehe ich auf das Thema auch noch mal ein.

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    • Danke für den Link! Cooles Ding. Deckt sich mit meinen Annahmen. Ich würde bis zur Abzahlung der Wohnung drauf legen und danach erst ein wenig Gewinn erzielen.
      Selbst wenn ich nichts versteuern müsste und keinerlei Zinsen zu zahlen hätte: 7200€ Mieteinnahmen bei 140.000€ Investitionskosten sind 5% Bruttorendite. Netto bleiben da bei hohen Steuersatz kaum mehr als die Hälfte von übrig (mit meinem VTB-Festgeld bekomme ich zum Vergleich 2,5% Zinsen). Um die Rendite zu verbessern, müsste ich, so wie du sagst, schon für mehr Mieteinnahmen sorgen: Möbliert vermieten, eine 3 Zimmer Wohnung für 1200 warm als WG vermieten etc.

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  7. Sehr interessant was hier so geschrieben wird, ich habe vor fast 20Jahren ziemlich blauäugig meine ETW gekauft, zu gross aber wunderschön und Liebe auf den ersten Blick, Hypozinsen um die 6-6.5%, also kein Vergleich zu heute, und es war sehr viel Geld dass ich benötigte, nun ist meine Wohnung praktisch abbezahlt, aus steuerlichen Gründen eben noch nicht ganz, ich bin so zufrieden damit, ich fühle mich einfach sicher in meinen eigenen vier Wänden und mit den anderen Miteigentümern komm ich gut aus, also ein absolutes Zwangssparschwein, sonst hätt ich das Geld für Miete gebraucht oder auf den Kopf gehauen.

    Vor wenigen Monaten bin ich nun noch Vermieterin geworden, meine Mutter musste ins Pflegeheim und so musste ich erst die Wohnung auflösen, renovieren und die ist nun vermietet, für 670 Euro kalt, die Wohnung hat damals 155000 Euro gekostet, ich hätte sie sofort verkaufen können aber das kam für mich nicht in Frage, die erste Monatsmiete ging für die Maklerkaution drauf, ich musste aber vorher viel renovieren da meine Mutter das eben nicht mehr konnte. Bis jetzt klappt es mit dem Mieter, *langholzan*,
    ich hätte selber noch gerne ein kleines Appartement in Konstanz (Universitätsstadt) aber hier ist der Kaufpreisfaktor zwischen 25-30, ich halte die Augen offen, aber es ist sehr schwierig hier am Bodensee, in Singen z.B findet man günstigere Wohnungen,
    mein einzigster Rat, nix überstürzen, es kommen immer Gelegenheiten und solange kann man ja in ETF’s investieren, bin aber mit Mr. W einig, der Aktienmarkt ist nicht nur einfach ein Selbstläufer, auch ich bin ein wenig besorgt über die politischen Unwägbarkeiten, wobei eine Immobilie auch keine absolute Sicherheit ist.

    Viel Glück in was auch immer Du investierst!

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    • Danke schön!! :) Ich musste feststellen, dass sich sehr viele Frauen für das Thema Immobilien interessieren (liegt es am Nestbautrieb?). Wieso kaum ein Verkauf der Wohnung deiner Mutter nicht in Frage? Dass deine Mutter im Pflegeheim ist, klingt auch nach zusätzlicher finanzieller und emotionaler Belastung. Da will ich bei meinen Eltern noch gar nicht dran denken, obwohl in meiner Familie über sowas auch in letzter Zeit gesprochen wird. Aber eher in Bezug auf meine Großeltern. So ein Haus oder eine Wohnung ist schnell weg, wenn diese aufgrund der hohen Pflegekosten verkauft werden müssen.

      Was ich auch verrückt finde: Dadurch, dass nun Mann und Frau bis 67 Jahren arbeiten, fehlt es an Kinderbetreuung und an Altenpflege. Während früher die Mütter Hausfrauen waren und sich deswegen auch noch um die Enkel und Eltern kümmern konnten, geht das heute nicht mehr. Selbst wenn ich wöllte, könnte ich mich um meine Eltern im Alter nicht kümmern. Immerhin zahlen dürfte ich statt für mein eigenen Kinder und das Alter vorzusorgen. Bis mein Freund und ich hoffentlich mal Kinder bekommen, sind unsere Väter weit über 70.

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  8. Sehr cooler Beitrag und bei weitem besser durchgerechnet als ich es jemals tun würde.
    Aber soweit ich das ganze richtig verstehe, ist das große Problem eigentlich die Tilgung. Wie wäre es denn mit einem Kredit ohne Tilgung?
    In diesem Fall kannst du von den ca. 10000€ Mieteinnahmen pro Jahr profitieren und diese in deine anderen Investments verschieben. Die Zinsen für den Kredit kannst du weiterhin steuerlich absetzen, sowie die sämtliche Reparaturkosten (im Rahmen deiner Berechnungen).
    Die Kehrseite dieser Medaille ist, am Ende der Laufzeit wird die gesamte Summe fällig. Diese kannst du über eine Anschlussfinanzierung oder den Verkauf der Immobilie bewerkstelligen.
    Kritik und Anregungen zu dieser Idee würde ich sehr begrüßen.

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    • Diese nichts-tilgen-Idee hatte ich in einem ersten Entwurf sogar mal in meinem Artikel drin und wurde wegrationalisiert.. Weil ich einfach kein Fan von Rendite auf Schulden bin. Früher oder später wird die Bank ihr Geld nämlich haben wollen. Wenn ich 15 Jahren z.B. die Zinsbindungsfrist abläuft und ich aus irgendeinem Grund nicht kreditwürdig bin, hört dieses Konzept schnell auf und ich muss Zwangsverkaufen. Die Frage ist, ob es wirklich so einfach ist: Wohnung kaufen, Mietteinnahmen kassieren und wieder verkaufen.. Kleines Rechenbeispiel für die oben genannte Wohnung:
      119.000€ würde ich aufnehmen, Renovierung und Kaufnebenkosten selbst tragen. 25 Jahre Zinsbindung, 1% Tilgung, 2,81% Zinsen, Verkauf der Wohnung nach 25 Jahren:

      Renovierung: 15.000€
      Zinsen: 56.950€
      Abschreibung: 25x 636,65€ = 15.916€
      Instandhaltungskosten 100€ pro Monat: 30.000€
      ______________
      117.866€, die ich von der Steuer absetzen kann.

      Dem Gegenüber stehen 180.000€ Mieteinnahmen. Bleiben also 62.133,75€ zu versteuern. Je nach Steuersatz sind das also gerade mal 15.700€ – 27.500€, die man ans Finanzamt zahlt.

      Sind also 152.500-164.300 Netto Mieteinnahme.

      Nun die Frage: Trägt sich die Wohnung in den 25 Jahren von selbst?
      Ausgaben:
      25x12x477€ Rate jeden Monat + 25x12x100€ Instandhaltung, 15.000€ anfängliche Renovierung, 8.330 Kaufnebenkosten = 143.100€+30.000€+15.000€+8.330€
      = 196.430€ kostet mich die Wohnung in 25 Jahren.

      Und erstaunlicherweise lege ich selbst bei 1% Tilgung jeden Monat noch was drauf. Zwar nun weniger als bei meiner obigen Beispielrechnung, aber immer noch gute 32-44.000€. Die Inflation kann mir durch erhöhte Mieten (und erhöhte Handwerkerkosten..) entgegen kommen.

      So, nun wird die Wohnung verkauft, durch die Renovierungen nun vielleicht 130.000€ Wert. Restschulden sind nach 25 Jahren relativ wenig, noch knapp 33.000€. Von den 130.000€ muss ich also die Restschuld und die 32-44.000€ abziehen, sodass mir von dem Geld noch 53-65k als Gewinn bleiben.

      Hätte ich meine 15.000€ von den Renovierungen und die 8330€ Kaufnebenkosten 25 Jahre an der Börse investiert und damit 5% Rendite erwirtschaftet, wären es 79.000€. Durch starke Steigerung der Mieteinnahmen könnte die Rechnung natürlich besser aussehen. Sollte die Inflation 2% betragen, so würde ich beim Verkauf der Wohnung über 200.000€ bekommen (aber vielleicht würde ich dann auch mehr als 5% an der Börse schaffen..). Es bleiben also viele Unbekannte und für mich auf den Blick sehe ich keinen Garant dafür, dass ich mit der Mietwohnung mehr Gewinn mache als an der Börse. Zumal ich diese erst verkaufen muss, um Gewinn zu machen.

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      • Hallo liebe Ex-Studentin,
        habe schon öfters mal bei dir auf der Homepage vorbeigeschaut und möchte gerne auch etwas zum Thema Immobilien vs. Aktien beisteuern.
        Wie schon in anderen Beiträgen gesagt wurde, liegt der Ertrag im Einkauf. Ich selbst habe z.B. vor ca. 6-8 Jahren angefangen, ein paar ETW in Berlin und Potsdam zu kaufen. Dabei habe ich mir z.B. vorher sehr genau die Protokolle der Eigentümerversammlungen angeschaut und auf eine gute Mischung zwischen Selbstnutzern und Vermietern geachtet. Bei den Wohnungen handelte es sich um Plattenbauten, die Ende der 90er saniert wurden. Meine Mietrendite lag anfangs im Durchschnitt bei 6-8 %. Auch hatte ich nur kleine Wohnungen mit 35-54 m² Wohnfläche gekauft. Dadurch war zwar die Fluktuation recht hoch, aber bei jeder Neuvermietung konnte ich die Miete anpassen. Von ursprünglich 6-6,5 € ist die Durchschnittsmiete nun schon bei 8 € angelangt. Große Reparaturen hatte ich auch keine und die Arbeit für die Verwaltung habe ich an eine Hausverwaltung abgegeben. Wahrscheinlich hatte ich auch ein bisschen Glück, aber im nachhinein, war der Kauf ein echtes Schnäppchen, wenn ich mir die jetzigen Preise anschaue.
        Vergleiche ich die Investition nun mit dem Aktienmarkt, so hätte ich da deutliche Bauchschmerzen bekommen. Klar ist auch dieser sehr stark gestiegen, aber auch zwischendurch ziemlich abgeschmiert.
        Bei einer noch kleinen Investitionssumme mag man das durchaus verschmerzen können, aber wenn dann in der Zukunft die finanzielle Freiheit erreicht wurde und z.B. eine Million auf dem Depot steht, dann sind bei einer 20 % igen Korrektur gleich 200.000 € weg. Wer hier genügend Nerven besitzt, ist natürlich zu beglückwünschen.
        Mein Ziel ist nun, in 2 Jahren nach Ende der ersten Zinsbindung und der Steuerfreiheit meiner Immobilieninvestition 1-2 Wohnungen zu verkaufen und damit die Restschuld zu tilgen. Anschließend möchte ich durch die nun freien Mieteinnahmen Sondertilgungen auf die restlichen Kredite leisten um dann in 4 Jahren meine finanzielle Freiheit mit Mieteinnahmen zu genießen ;).
        Vielleicht verkaufe ich dann noch eine Wohnung und lege das Geld dann in einen Dividenden-ETF an.

        Liebe Grüße aus Thüringen!

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      • Danke für deine Erfahrung! Ich muss zugeben, dass meine Berechnung nicht stellvertretend für jede Immobilie ist. Wie du schon sagst: Der Einkaufspreis ist entscheidend. Und ich habe den Eindruck, dass Investoren ein glückliches Händchen bei der Auswahl der Immobilie hatten. Sprich aufstrebende Lage und rasche Mietsteigerungen möglich. Ein wenig bin ich einfach sehr voreingenommen, wenn es darum geht Schulden zu machen, weswegen mein Bauchgefühl mir Immobilien automatisch schlecht redet, egal, was die Rechnung sagt.

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  11. Hallo Jenny,

    sehr schöner Beitrag. Nachdem ich Rich Dad, Poor Dad gelesen hatte, war ich auch motiviert, mal was in der Richtung zu machen. Bin allerdings wieder relativ schnell davon abgekommen, da die Marktpreise im Moment einfach nicht stimmen. Aber das hatten deine anderen Kommentatoren ja auch schon geschrieben. Bei mir ist es noch im Hinterkopf, aber ich habe einfach Probleme mit der abhanden kommenden Flexibilität. Wie du so schön geschrieben hast, kann man Aktien/Anleihen/Fonds im Notfall doch mal schnell auch stückweise liquidieren…

    Bin auf jeden Fall mal gespannt, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren noch entwickelt…

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    • Ich finde es immer wieder erschreckend, wie sich die Preise grade entwickeln. Wertsteigerungen in Höhe von 25% innerhalb von 2-3 Jahren. Ich beneide meine Kollegen ein wenig, die sich in der Gegend bereits Eigentum zugelegt haben. Es gab Phasen, da habe ich täglich nach Wohnungen geschaut. Nun eher wöchentlich, einfach um das Ganze zu beobachten.

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