Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 1

Ich bin ein bekennender Fan von Betongold. Aktuell wohne ich in der Stadt in einer schönen Mietwohnung. Aber kann ich mir das auch im Alter noch leisten? Kann ich mir das in 10 Jahren noch leisten? Was, wenn ich hier mal aus irgendeinem Grund ausziehen muss? In letzter Zeit halte ich Ausschau nach 2 bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage. Wobei ich mir noch nicht sicher bin, ob ich wirklich immobil werden möchte oder ob ich mir nicht eine Wohnung kaufe, um sie erstmal zu vermieten. Deswegen lasse ich für die Entscheidung wieder zahlen sprechen:

Lohnt sich für mich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Ich betone dabei die Worte „für mich“, denn jeder hat andere Rahmenbedingungen.

Welche Anforderungen stelle ich an eine Wohnung?

Natürlich will ich nicht irgendeine Wohnung. Wenn ich mir schon eine immobile Immobilie anlache, dann muss sie erst mal einer strengen Checkliste standhalten:

Eine Eigennutzung muss möglich sein.

Nicht unbedingt sofort, aber einen unkündbaren Mieter, der noch 30 Jahre die Wohnung besetzt, möchte ich trotzdem nicht. Wurde ein Haus erst nach Zustandekommen des Mietvertrags in mehrere Wohneinheiten geteilt, können die aktuellen Mieter selbst bei gewünschter Eigennutzung des neuen Besitzers nicht gekündigt werden. Bei Härtefällen (Schwangerschaft, Krankheit, fortgeschrittenes Alter) kann der Mieter ebenfalls eine Kündigung anfechten.

Lage, Lage, Lage

Das Wichtigste beim Wiederverkauf einer Wohnung ist die Lage. Da ich kein Auto habe, soll die Wohnung zentral liegen und Bahnhof und Supermärkte in Laufnähe haben. Eine Wohnung in guter Lage lässt sich zudem für mehr Geld vermieten, man hat viele Interessenten und kann entsprechend wählerischer sein.

Das Hausgeld soll möglichst niedrig sein.

Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Strom für den Hausflur, Müllgebühr, Instandhaltungsrücklagen.. Kosten, die selbstverständlich sind. Aber was gibt es noch? Hausmeisterservice, einen Aufzug, Kamerasystem, eine teure Tiefgarage? Ich will keinen teuren mordernen Schnick-Schnack, keine Wohnung in einem 100-Parteien-Haus. Sondern eine Wohnung in einem Haus, in der es nur eine Hand voll Eigentümer gibt und in der außer der Hausbeleuchtung nicht viel Elektrik kaputt gehen kann.

Die Wohnung soll energetisch auf einem modernen Stand sein.

Keine alten Rohre und Leitungen, keine Nachtspeicheröfen, am liebsten Gasheizung. Möglichst gute Dämmung. Der Energieausweis sollte also zumindest mal Energieeffizienzklasse E aufweisen.

Für Paare geeignet, mindestens 3 Zimmer.

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung geht auch, sofern man bei Bedarf noch einen dritten Raum selbst abtrennen kann. Denn gerade als Paar braucht man ein drittes Zimmer manchmal schneller als geplant.

Wohnung im 1. oder 2. Obergeschoss.

Dieser Punkt ist verhandelbar. Als Kind wohnte ich im Erdgeschoss und fühlte mich ständig beobachtet. Deswegen sind mir höhere Stockwerke lieber, aber auch nicht zu hoch. 3. Stock oder mehr ist theoretisch machbar, aber da ich ja kein Haus mit Aufzug möchte, kann das Hochtragen vom Einkauf schnell zum Kraft- und Ausdauertraining werden. Wehe, man bricht sich da das Bein oder muss den Kinderwagen hochschleppen.

Monatliche Belastung unter 1000€

Egal, ob ich vermiete oder die Wohnung selbst bewohne: Die monatlichen Kosten sollten nicht mehr als 1000€ (Kredit + Nebenkosten) betragen. Die Faustformel „Mehr als ein Drittel des Netto-Einkommens sollten die Wohnkosten nicht überschreiten“ funktioniert in meiner Gegend nicht unbedingt.

Hausmeisterdienst

Irgendwer muss fegen und den Hof frei räumen. Da potentielle Mieter wie ich berufstätig und am Wochenende oft weg sind, sollte das Kehren jemand anderes übernehmen. Schneeschippen gibt es im Süden immerhin kaum.

Attraktiv zum Vermieten

Selbst, wenn die die Wohnung jemals selbst nutzen sollte, werde ich dort nicht für immer wohnen. Deswegen sollte sie auch für andere attraktiv sein: Sprich: Guter Wohnungsschnitt, im besten Fall WG-geeignet, Einbauküche, helle Zimmer, nicht zu laut und Platz für ein Auto. Lieber Dusche als Badewanne, Tageslichtbad und Balkon, wenn es sich ergibt.

Klarer Fall von Home Bias

Es gibt sicherlich bessere Gegenden als die Stuttgarter Region, wenn man sich eine Wohnung kaufen möchte.. Aber wie soll ich eine Wohnung besichtigen, die nicht in meiner Nähe ist? Deswegen bleibt für meine Immobiliensuche nur ein kleiner Radius. Ich muss die Wohnung zur Besichtigung mit dem Fahrrad erreichen können.

Ich habe auch noch eine lange Checkliste mit rund weiteren 50 Punkten für die erste Besichtigung erstellt. Diese dient dazu, um den Zustand der Immobilie und somit den Wert besser abschätzen zu können. Bei Interesse kann ich dazu auch noch mal einen separaten Artikel schreiben.

Erstes Beratungsgespräch bei der Hausbank

Der Wunsch nach einer Immobilie ist schön und gut:

Aber was kann ich mir überhaupt leisten?

Meine erste Anlaufstelle waren ein paar grobe Finanzierungsrechner im Internet. Danach ging es erst mal zu meiner Hausbank. Ich rief dort an und vereinbarte einen Beratungstermin, der für rund 1,5 h angesetzt wurde. Bei meiner Bank muss man mindestens 3 Tage einplanen, bis man einen Termin bekommt. Eher länger. Dort angekommen fragte mich der nette Herr direkt:

„Was ist Ihnen wichtig?“

Ich äußerte meine groben Vorstellungen:

  • Maximal 600 € Kreditbelastung (+400€ Nebenkosten angenommen)
  • 25 Jahre Laufzeit
  • 15 Jahre Zinsbindung
  • 5% jährliche Sondertilgung
  • kostenlose Anpassung des Tilgungssatzes
  • Grob eine Wohnung bis 150.000€ Verkaufspreis zzgl. Nebenkosten

„Wie sieht ihre finanzielle Situation aus?“

  • Unbefristetes Arbeitsverhältnis
  • Ledig und ein Gehalt, bei dem was übrig bleibt
  • ein wenig Eigenkapital
  • keine Schulden, keine negativen Schufaeinträge
  • Kleiner Bausparvertrag vorhanden, der nicht zur Finanzierung genutzt werden soll
  • kein Riester und kein KFW-Darlehen gewünscht (Bei einem KFW-Darlehen für Sondertilgung ist keine Sondertilgung von Teilbeiträgen möglich)

An war ich nicht gerade ein schwieriger Fall. Viele finanzieren wohl aktuell mit weniger Einkommen und Erspartem. Der Berater tippte ein paar Eckdaten in seinen PC und sagte mir, dass 150.000€ zzgl 5% Grunderwerbssteuer, 2% Notar und 3,57% Maklergebühr kein Problem darstellen. Mehr wäre möglich, aber er würde die Finanzierung nicht zu sehr auf die Kante nähen.

Reales Beispiel: Finanzierung einer Immobilie

Ich schaue bereits seit längerem nach Wohnungen in meiner Gegend. Dabei stieß ich auf eine Wohnung, die nur eine Straße weiter verkauft wird: 50m² und 3 Zimmer (leider ohne Stellplatz) für 119.000 €. Für diese Gegend ein wahres Schnäppchen. Das ganze Haus an sich wurde gerade frisch saniert, Sanitäranlagen der Wohnung sind aber noch veraltet. Der große Haken: Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich. Die aktuellen Mieter zahlen 600€ Kaltmiete, was auch nicht zu verachten ist.

Kaufpreis: 119.000 €

Nebenkosten:
2% Notar                                     = 2.380€
5% Grunderwerwerbssteuer = 5.950€
3,57% Makler                             = 4.248,30€ ((fällt in meinem Fall aber weg)

Um gute Zinskonditionen zu erlangen, sollte man zumindest die Nebenkosten (7%) durch Eigenkapital aufbringen.

7% x 119.000€ = 8.330 €

Die Nebenkosten würde ich nie wieder sehen. Das Geld ist einfach weg.

Aufgrund des hart umkämpften Wohnungsmarkts und der überhitzten Preise wird in meiner Gegend als Wert der Immobilie bei meiner Hausbank derzeit nur 90% des Verkaufspreises angenommen. Die fehlenden 10% muss ich ebenfalls als Eigenkapital mitbringen.

119.000€ x 10% = 11.900€

Somit brauche ich insgesamt 20.230€ Eigenkapital (17% des Kaufpreises), die ich mindestens selbst aufwenden muss.

Notwendiger Kredit = Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital

(119.000 + 2.380 + 5.950) – 20.230€ = 127.330 – 20.230 = 107.100€.

Beim Gespräch mit dem Verkäufer ergab sich ein weiterer Haken: Böden, Bad und Heizung sind veraltet. Rund 15.000€ für Renovierungskosten kommen somit noch oben drauf.

In zweiten Teil geht es um die genaue der Berechnung der Finanzierungskosten und inwiefern Mieteinnahmen und Steuervorteile bei der Finanzierung unterstützen können.

Seid ihr das Wagnis „Kauf einer Immobilie zur Vermietung“ eingegangen oder habt ihr das vor? Was sagt ihr zu meiner Checkliste?

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62 Gedanken zu “Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 1

  1. Hey Jenny,
    ich habe ja ein bisschen drauf gewartet. Das so ein Beitrag kommt ;) und bin sehr gespannt, wo die Artikel hinführen.

    Auf jeden Fall weiß ich du machst dir auf jeden Fall genug Gedanken, wie der Artikel zeigt und hast ja bestimmt auch den ein oder anderen Tippgeber. Und solange du nicht von deiner Checkliste abweichst und die solide ist. Warum nicht? Vielleicht dauert es halt ein bisschen die passende Wohnung zu finden, aber hat ja auch keine Eile.

    Ich selbst habe das hier mal in der Gegend ein bisschen gerechnet. Und finde hier das Risiko viel zu hoch. Hier gibt es Wohnung, welche Quadratmeterpreise erreichen, welche sonst nur in Großstädte genommen werden. Aber das ist ja kein Indiz. Was mich stutzig macht ist das im nahen Umland die Preise noch deutlich niedriger sind als in der Stadt.

    Von daher wenn ich das mal machen sollte. Dann nicht mit Home Bias. Aber Stuttgart ist ja da auch was anderes.

    Ich habe da lieber eine andere Idee, wo ich bald Geld reinstecken will.

    Gruß,
    mafis

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  2. Puh ;-)
    Da ist zu viel, als dass ich es hier nieder schreiben wollte könnte, was mir dazu einfällt. Deswegen mal bewusst ein Kontra-Standpunkt zur Anregung.

    Es stellt sich die Frage, warum man aktuell unbedingt in Stuttgart bei mindestens 25 % überteuert etwas kaufen mag ? Zumal eine Eigennutzung derzeit nicht geplant ist.
    Etwas eigenes – selbst bewohnt okay – auch in Stuttgart – alles eine Frage wem man das Geld lieber geben mag: der Bank oder dem Vermieter.
    Generell bekommt man derzeit in Stuttgart wenig vernünftiges – sofern man nicht über Dritte unter Umgehung von Makler/Bank/Portalen agiert (reduziert ungemein die Nebenkosten zudem).

    Die Frage, welche bei einer Immobilie zur Lage immer derzeit zur stellen wäre: Wie schaut das Ganze in 10 – 15 oder gar 25 Jahren aus ?
    Im Gegensatz zu München oder anderen Städten ist Stuttgart stark abhängig von der Automobilindustrie und Maschinenbau-Branche. Persönlich gehe ich stark davon aus, dass sich innerhalb der nächsten 10 Jahre hier vieles ändern wird. Zum Guten ??? – eher nein. Ebenfalls wird unbenommen die Bevölkerung sich drastisch ändern. Fakt ist die Deutschen „sterben aus“ – langfristig betrachtet nimmt die Bevölkerung ab. Wer kauft dann die Wohnung – oder will darin leben ? Ältere bevorzugen in der Regel übrigens entweder „gewohnte“ Umgebung oder recht „modern“. Viele Zuzügler verkaufen ihr „altes“ Haus/Wohnung und wenn sie nach Stuttgart ziehen, dann doch eher in eine „altersgerechte“ Wohnung. Ist dies Deine heute gekaufte in 15 Jahren ? Weiß man heute, was in 15 Jahren en vogue ist ?
    Den Sanierungsstau zu unterschätzen kann teuer werden. Also wer heute kauft sollte unbedingt darauf achten, dass Bad, Küche und alle sonstigen Wasserführenden Leitungen komplett neu oder innerhalb der letzten 5 – 10 fachgerecht neu gerichtet wurden. Die Kosten für die Gebäudeversicherung steigen permanent. Derzeit spielt Feuer eine komplett untergeordnete Rolle. Elementar und Leitungswasser sind aktuell richtige Preistreiber – bei Schäden wirds schwer überhaupt eine „vernünftige“ Versicherung zu bekommen. Ebenfalls herrscht derzeit in der Region Hochkonjunktur – sprich die Preise der Handwerker sind entsprechend.

    Zusammengefasst – zur Eigennutzung in Stuttgart unter Berücksichtigung Miete vs Zins ist das Ganze auf jeden Fall ein Thema (sofern die Rahmenbedingungen stimmen). Als Anlage ? Eher nein – da gibt es sinnvollere Alternativen, die man in Erwägung ziehen kann.
    Dies ist aber eine Einstellungssache – Betongeld-Befürworter blenden vieles aus – analog der Goldfraktion. Hier steht „vermeintliche“ Sicherheit im Vordergrund.

    Folgende Punkte würde ich noch in die Liste aufnehmen – Höhe der Rücklagen – Zusammensetzung der Bewohner (Eigentümer / Mieter). Denkmalschutz (in Stuttgart ein heißes Thema, wenn man sanieren mag und der Herr vom Amt dann seine Ansichten bekannt gibt – da kommen lustige und verdammt teure Ansichten zu Tage.)

    Bin mal gespannt, wie dieses Thema so allgemein betrachtet wird ;-) und was Du am Ende machen wirst ;-)

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    • Ich muss gestehen, dass ich oft der Einfachheit halber „Stuttgarter Region“ sage, aber mich auf Böblingen beziehe. Gute Anbindung an Nah- und Fernverkehr. Im Zweifelsfall ist also nicht nur der Daimler gut zu erreichen. Viele Hochschulen in der Nähe. Die Preise hier sind trotzdem gut gesalzen, aber „eigentlich“ noch in einem Rahmen, wo man als Normalsterblicher tatsächlich noch in Versuchung zum Kauf gerät.

      Das mit den Handwerkerkosten ist ein guter Punkt. Bei Elektrikarbeiten hätte ich zum Glück 2 Brüder.

      Auf Rücklagen achte ich auch. Bzw. der klassische Verkaufsgrund sind anstehende Sonderumlagen.

      Ein wenig kenne ich zum Glück die Tücken von Altbauten, da meine Eltern sich ein recht altes Haus damals angelacht haben. Die Vorteile einer guten Mietwohnung kenne ich ebenfalls, da meine Vermieterin mir jedes Jahr sehr transparent ihre und die auf uns umlegbaren Nebenkosten darlegt.

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  3. Hi Jenny,

    vielen Dank für deinen sehr offenen Artikel. Ich möchte mich aus der Diskussion Kaufen vs. Mieten vs. Immobilienanlage raushalten, aber dennoch interessehalber eine Frage loswerden:
    Warum möchtest du den vorhandenen Bausparvertrag nicht einsetzen? Planst du weitere, spätere Käufe? Oder kann der für Fremdnutzung gar nicht eingesetzt werden?

    Klär mich auf :)

    Viele Grüße
    Felix

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    • Der bestehende Bausparvertrag ist relativ klein und hat vergleichsweise schlechte Darlehenszinsen. Dank 1,5% Guthabenzinsen zzgl. Bonus darf er aber noch 2 Jahre seine Dienste erfüllen. Generell bin ich kein Fan von BSVs, weil diese schlecht verzinst werden und mit Pech nicht rechtzeitig zuteilungsreif sind. 1% Abschlussgebühr zzgl. 1-2% vom Darlehen werden auch noch fällig. Die relativ hohe Tilgung in kurzer Zeit gefällt mir auch nicht. Für Renovierungen sinnvoll, zur Finanzierung nicht mein Favourit.

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      • Okay, danke für die Info. Für welche Fälle und wann ein BSV eingesetzt werden kann, ist für mich eine Blackbox, da ich in jungen Jahren keinen dieser Verträge abgeschlossen habe bzw. kein anderer für mich abgeschlossen hat.
        Heute würde ich auch sagen, dass BSV an sich ein zu kompliziertes Konstrukt sind. Aber es ist halt immer eine Abwägung von Simplizität vs. Gerechtigkeit (das Zusammenspiel muss die FDP noch lernen…).

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      • Hallo Jenny, ich mal wieder!

        Du könntest deinen BSV auch weiterlaufen lassen und verpfänden, damit gibst Du der Bank eine Sicherheit und musst weniger Eigenkapital aufbringen (geht auch mit ner Lebensversicherung). Sobald Du den verpfändeten Betrag „abgetilgt“ hast, gibt die Bank das Pfand wieder frei, und Du hast gleich wieder was zur Verfügung für Dein nächstes Abenteuer.

        Ganz allgemein sind BSV weniger schlecht als ihr Ruf, zudem in den letzten Jahren viiiel flexibler geworden, insbesondere in Kombination mit Voraus- oder Zwischenfinanzierungen. Ich habe bei einer ETW-Finanzierungen die gesamte Anschlussfinanzierung (15J 1,85% und dann 8J 1,3%) damit abgedeckt, bei zwei weiteren einen BSV als Baustein über jeweils ca. 25% der Finanzierungssumme eingebaut. Dafür sprechen m.E. eine Verteilung der Zinsbindungsfristen der insg. drei Bausteine (10, 12 und 15J bzw. 10, 13 und 20J) sowie die bereits jetzt vereinbarten Anschlusskonditionen (1,3%). Mich lässt das extrem ruhig schlafen…
        Ich gebe Dir aber Recht: Bei der von Dir angepeilten Summe ist das etwas zu viel Aufwand…

        Gruß aus Berlin

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  4. Hi Jenny,

    ich stand vor 2 Jahren so ziemlich vor der gleichen Frage. Hab mich aber letztendlich für eine Immobillie entschieden. (Falls es dich itenressiert, wie und warum: goo.gl/x5nVNR).

    Bisher habe ich das auch nicht bereut.

    Die aktuelle Wohnung war rein als Geldanlage/Investment gedacht. Das nächste Immobilien Projekt was ansteht ist mein kleiner Traum und mehr als Luxus zu betrachten.

    Letztendlich was ich beim Thema Immobilien gelernt habe ist, dass 2 Vorraussetzungen extrem wichtig sind.
    1. Gehe klar und nüchtern and die Frage der Finanzierung heran, mache auf jeden fall eine eigene Kalkulation wie du in 5, 10, 15 Jahren finanziel dastehst. Welche finanziele Belastung kommt auf dich zu, was ist maximal möglich? Gibt es ein Plan B falls du Arbeitslos/Krank wirst? (Sondertilgungen sind eine praktische Sache)
    2. Man sollte der Typ dafür sein. Die eigene Immobilie ist wie ein kleines eigenes Hobby. Wenn man mit so einem Hobby nichts angefangen kann, sollte man es lassen. Es lohnt sich wenn man sich einfach traut sachen selbst in die Hand zu nehmen wie z.B.: Boden neu verlegen, Türen austauschen etc.

    Punkt 1. ist für dich ja schonmal kein Problem.
    Für Punkt 2. höre in dich hinein was du wirklich willst. Lasse dabei den Aspekt der Altersvorsorge einfach mal weg, denn nichts ist so stetig wie die Veränderung. Niemand weiß, wo man in 20 Jahren stehen wird.

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    • Huhu Roland, danke für diese beiden Tipps! Deinen Blog habe ich mir auch gleich zu Herzen genommen.

      Bei Punkt 1 stimme ich dir absolut zu: Man muss das ganze mal ein paar Jahre weiter denken. Bei Punkt 2 kommt es auf den Zustand der Immobilie an. Wer sich eine 10 Jahre alte Wohnung anlacht, hat weniger Probleme als jemand mit 80-jährigem Haus. Aber stimmt. Laminat verlegen oder Ähnliches selbst zu machen, wäre nicht verkehrt. Am meisten spart derjenige, der das Geld für den Fachmann sparen kann.

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  5. Hi Jenny,

    wenn ich mir deine Zahlen so anschaue, werde ich etwas stutzig. Ich wohne auch in der Nähe von Stuttgart und für 150.000 Euro bekommst du höchstens noch ein Wohnklo. Alles, was einen einigermaßen vernünftigen Preis hier in der Region hat, hat solche Nachteile, wie du bei deiner Wohnungsbesichtigung genannt hast. Daher würde ich momentan einen Immobilienkauf selbst zu Vermietungszwecken sehr gut durchrechnen und gerade auch bei älteren Immobilien einen ordentlichen Sicherheitsaufschlag berücksichtigen, da jederzeit Renovierungsarbeiten anstehen können. Da reicht es schon, wenn das Bad saniert werden muss oder die Therme ihren Dienst versagt. Dann ist die ganze schöne Berechnung im Eimer. Gerade, wenn die Wohnung in den 70er und 80er Jahren gebaut wurde, wurde oftmals noch nicht viel saniert.
    Hinzu kommt noch, dass die gesamte Bausubstanz betrachtet werden muss. Hier solltest du genau prüfen, wie die Eigentumsverhältnisse in den WEGs geregelt sind. Es kann sein, dass das Haus gedämmt ist und deine Wohnung auf einem hochwertigen energetischen Stand steht. Andere Wohnungen im Haus haben vllt. hingegen keine neuen Fenster oder es gibt Besonderheiten, wie Wintergärten etc. Wenn du Pech hast und dich nicht richtig informierst, sind diese ganzen Baubestandteile Gemeineigentum. Dann können Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen ganz schnell deinen eigenen Geldbeutel belasten – erst durch die gemeinsamen Rücklagen und, wenn diese nicht reichen durch direkte Zahlungen der Eigentümer, je nach Anteil an der WEG.

    Grundsätzlich bin ich jedoch, genau wie du, ein Befürworter von Betongold. Ich denke, dass neben dem Werterhaltungsaspekt (wir sehen jetzt mal von der demographischen Entwicklung und ähnlichen Risikofaktoren ab) auch der Sicherheitsaspekt eine Rolle spielt. Allerdings sind hier Eigentumswohnungen mit Vorsicht zu betrachten. Du unterliegst immer den Regelungen der WEG und kannst nicht allein über dein Eigentum entscheiden. Ein Haus würde hier noch mehr Sicherheit geben, aber auch gleichzeitig zu noch höheren Kosten führen. Einige Jahrzehnte weiter geschaut, wenn unsere Rente Sozialhilfeniveau erreicht hat und unsere Kapitaleinkünfte mit exorbitanten Steuersätzen belegt sind (worst case Szenario), ist wenigstens das Eigenheim eine Sicherheit, wenn Rentner sich die bis dahin ins Unermäßliche gestiegenen Grundsteuern leisten kann :-)

    Auf jeden Fall wünsche ich dir viel Erfolg, wenn du dir eine Wohnung zulegen möchtest!

    Viele Grüße
    alelab

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    • Generell bekommt man für 150.000€ nicht wirklich die Schmuckstücke schlecht hin. Dennoch musste ich bei der 119.000€-Wohnung einfach mehr erfahren. Auch wenn die Wahrscheinlichkeit gering ist, so läuft einem vielleicht doch mal was Vernünftiges über den Weg (hoffe ich zumindest naiverweise..).

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  6. Ich bin bei diesem Thema absolut neutral, obwohl ich mich dagegen entschieden habe, mir eine Immobilie zu kaufen. Es gibt gute Gründe dafür und auch dagegen. Für mich war die Überlegung eher, die Immobilie als Asset zu kaufen, d.h. zu vermieten. Der Unterschied ist, dass man alles an Kosten absetzen kann, was ein wesentlicher Unterschied ist. Es gibt trotz sehr stark gestiegener Preise (gerade München, wo ich wohne ist es brutal) noch sehr viele, die unbedingt etwas zu diesen Preisen kaufen möchten. Zum Teil ist das hier schon absurd, Da werden Wohnungen mit 70 – 80 m² aus den 60er Jahren renovierungsbedürftig für knapp 300.000 € in einem hässlichen Hochhaus angeboten. Die werden auch gekauft, von daher scheint es ggw. berechtigt zu sein.

    Es gibt ein paar Dinge, die man berücksichtigen sollte:
    – Im Laufe deines Lebens verändert sich die Lebenssituation (Kinder, keine Kinder?), bist Du verheiratet, Scheidung, irgendwann sind die Kinder nicht mehr im Haus, Rentnerehepaar oder verstirbt der Partner und dann ist das Haus/Wohnung zu groß, Krankheiten (ist sie zugänglich und dafür eingerichtet) -> Das heißt, die Wohnung, die Du heute kaufst, muß in 20 Jahren nicht mehr der Lebenssituation entsprechen
    – Was macht man bei beruflichen Wechsel? OK, man kann vermieten oder verkaufen. Aber dann am neuen Lebensort? Wenn man häufiger den Standort wechselt, macht Kauf direkt dort auch kein Sinn. Immobilien zu kaufen und verkaufen kostet dank Nebenkosten sehr viel Geld.
    – Unser lieber gieriger Staat wird ständig die Steuern erhöhen. Hier bin ich ganz pessimistisch, das gilt auch für die anderen Geldanlagen. Das ist eine große Blackbox und da Du immobil bist, kommst Du nicht aus.
    – Was machst Du bei Arbeitslosigkeit, Scheidung, chronischer Krankheit? Zuzahlung bei Pflegebedürftigkeit der Eltern und die Immo ist noch nicht abbezahlt?
    – Was ich niemanden gönne: Herausfall aus ALG1 in H4. Das gilt aber für alle Anlagen, von daher neutral. Trotzdem ein Punkt.

    OK, es sind sicher viele Horrorszenarien dabei, die einen (hoffentlich) nicht betreffen werden. Aber eine teure Immobilie ist ein großes Risko.

    Anersherum gibt es aber eine ganze Menge positiver Aspekte. Hier sehe ich speziell bei einem Haus die Lebensqualität an erster Stelle. Auch kann dir niemand kündigen wg. Eigenbedarf. Andersherum kannst Du aber kündigen, wenn dir die neuen Nachbarn tierisch auf den Sack gehen.

    Wie gesagt: Es ist für mich neutral und eine individuelle Entscheidung. Viele Punkte fehlen und es würde zu lang werden. Für mich war finanzielle Flexibilität immer wichtiger. Wenn ich heute nicht meine Auftraggeber in München hätte, wäre ich schon alleine wegen der Kosten längst weggezogen. Werde ich auch in den nächsten Jahren machen. Zu- oder Abraten will ich dir nicht.

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    • An sich kann man die „Kaufen oder Mieten?“-Frage gar nicht endgültig beantworten.
      Ist wie die Frage: „Brauche ich eine Jacke?“ – „Wenn es kalt ist, dann ja…“
      Das Immobilienthema schwirrte mir zwar schon den länger durch den Kopf, aber erst durch die Wohnung eine Straße weiter wurde dieser Wunsch auch mal akut. Für 300.000€ brauche ich keine Berechnungen, um mich gegen einen Kauf zu entscheiden.

      Mit München hast du dir tatsächlich ein teures Pflaster rausgesucht.. Wie überlebt man da eigentlich mit Kindern? Selbst im Speckgürtel ist es ja noch teuer genug.

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      • In München möchte ich gar nicht in der Situation sein, eine Wohnung suchen zu müssen. Das ist sowohl für Familien als auch viele normal verdienende Menschen inzwischen extrem schwierig. Selbst Wohnung zu bezahlbaren Preisen als Eigentum zu erwerben ist von der Preisbildung utopisch. Wie geschrieben: Für so 280.000 € bietet meine regionale Sparkasse im Speckgürtel eine olle 70 – 80 m²-Wohung renovierungsbedürftig 60er Baujahr an. Schrebergarten mit Holzhäuschen in Eichenau (da wohne ich) ist für 65.000 € zu haben. OK, München wächst extrem stark und obwohl viel dazu gebaut wurde, reicht es trotzdem nicht, um die Nachfrage zu decken. Jetzt möchte man meinen, dass sich dort eine Wohnung zu kaufen immer noch ein gutes Investment ist. Vielleicht, der Zuzug lässt ja nicht nach. Andererseits ist es inzwischen sehr ungesund, da die Löhne nicht so stark mitsteigen und dadurch irgendwo eine Grenze bei den Mieteinnahmen ist. Als Familie mit 2 Kindern meines Erachtens fast nicht mehr finanzierbar bei Neukauf oder Einzug zur Miete.

        Trotzdem kommt mir der Kauf einer Wohnung in München von den Preisen so vor wie eine Aktie mit einem KGV von 45, also total überteuert. Nur: Solche Aktien können aufgrund der Nachfrage noch ein viel höheres KGV bekommen, wenn die Leute bereit sind, das zu zahlen.Warum also nicht bei Immobilien? Aber mit 150.000 brauchst Du hier nicht mal schauen.

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      • Ich denke mir immer: Sollte ich jemals umziehen, dann wohl nicht nach München. Als ich nach Stuttgart zog, hatte ich keine Ahnung, worauf ich mich einließ (jetzt ist es zu spät). Obwohl ich das Landleben ja eher verfluche, erwische ich mich immer wieder dabei, zumindest wohnlich davon zu schwärmen. Eine Kollegin meinte heute, dass sie ein Haus mit riesigem Grundstück besichtigt hätte: 300m². Ich schaute sie nur entgeistert an, dass nicht mal die 800m² meiner Eltern wirklich zum Badminton spielen gereicht hätten.. (zugeben eher wegen des Schnitts, nicht wegen der Größe..) Memo an mich selbst: Mit solchen Bemerkungen macht man sich nicht beliebt.

        Aktuell bin ich ganz froh, dass wir mit 70m² bereits eine relativ große Wohnung haben. Mittlerweile bekommt man für die gleiche Warmmiete 10m² weniger.

        Wegen des KGVs: Wenn jemals eine Sache komplett wertlos werden sollte, hat derjenige den meisten Schaden, der auch am meisten Geld reingesteckt hat..

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  7. Ja, meine Frau ist auch ein großer Freund von „irgendwann mal eine Immobilie kaufen“. Ich sehe allerdings auch eher die Opportunitätskosten. Wenn ich deine Rechnung richtig verstehe, bist du mit allem am Ende bei ca 150.000 Euro (Kauf, Kredit und Renovierung).
    Ja, dafür kann man sich eine Wohnung kaufen. Aber was könnte man mit dem Geld alternativ anstellen? Und da gefällt mir der Gedanke, es in Aktien zu investieren besser. 150.000 sind bei 5% Rendite im Jahr 9000 Euro, oder 750 im Monat. Dazu natürlich Zinseszins nicht berücksichtigt.
    Außerdem mag ich es nicht, einen Kredit aufzunehmen. Damit würde ich mich abhängig von irgendjemandem machen …

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    • Mal sehen, wie demnächst die Besteuerung von Dividenden oder selbst Wertsteigerungen von ETFs ausfällt..Wer eben noch mit 26% nochwas seine Erträge besteuern musste, dem tun die maximal 42% Lohnsteuer mehr weh. Vorteil beim Immobilienkauf: Durch die Aufnahme des Kredits bekommt man ja Geld im Voraus, während man die 150.000€ für das Depot erst mal ansparen muss.

      Aber das alles seine Vor- und Nachteile hat, dem bin ich mir bewusst.. Im nächsten Beitrag gehe ich darauf näher ein. Der Gedanke der Abhängigkeit spielt dabei auch eine Rolle.

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      • Also zumindest die Dividenden waren früher im Halbeinkünfteverfahren besteuert, wenn ich mich recht erinnere. Nach einer Abschaffung der Abgeltungssteuer evtl. wäre das wieder so. Wären dann also nur bis zu 42/2 = 21% ;-)

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      • Grade sind da ja Reformen für ETFs im Gange, sodass selbst Swapper fiktiv besteuert werden.. Habe mich damit bisher noch nicht intensiv beschäftigt, aber eine Versteuerung von Kapitalerträgen mit der individuellen Lohnsteuer erscheint mir logisch.

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  8. Hi Jenny,
    super interessanter Artikel. Ich habe den Eindruck, dass Du Dich da schon sehr gut eingearbeitet hast.

    Ich wohne aktuell auch noch zur Miete und möchte daran so schnell nichts ändern (wer weiß, wo es mich irgendwann hinverschlägt), aber über eine Immobilie zwecks Vermietung denke ich aktuell auch nach.

    Allerdings bin ich da noch lange nicht soweit sondern noch voll in der Theoriephase. Und ich überlege lieber länger zu sparen und gleich in ein Mehrfamilienhaus zu investieren. Aber bis es konkret wird, werden bei mir noch so ca. 2 Jahre vergehen.

    Ich freue mich auf den nächsten Teil!

    Viele Grüße
    der Finanzfisch

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    • Der nächste Teil über das Thema „Vermietung“ hilft dir hoffentlich in Zukunft! :) An ein Mehrfamilienhaus habe ich auch schon gedacht. Aber aktuell bin ich nicht gewillt, viele Schulden zu machen und es stellt sich die Frage, ob man sich nicht überschätzt..

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  9. Hallo,

    mit dem Gedanken mir eine Eigentumswohnung zu kaufen, habe ich auch mal gespielt. Ein Haus kam für mich nie in Frage, zuviel Arbeit mit dem drumherum, Garten und so weiter.

    Ist ein paar Jahre her, damals waren die Wohnungen noch etwas günstiger als derzeit. Ich hätte mir auch keinen langfristigen Kredit ans Bein binden müssen. Allerdings hätte ich mein ganzes Kapital dafür einsetzen müssen. Bei mir wäre Eigennutzung an erster Stelle gestanden.

    Vermieten, muss man denke der Typ für sein. Sich drum kümmern, ggf. Handwerker beauftragen oder Dinge selbst machen. Kostet Zeit und Nerven. Nichts für mich. Hätte auch mein Problem damit Mieter wegen Eigennutzung aus der Wohnung rauszukündigen.

    Deine Checkliste finde ich gut. Man sollte wissen, was man will, bevor man anfängt zu suchen. Meine Checkliste würde ähnlich aussehen. Beim Hausmeisterdienst musste ich schmunzeln, aber das wäre auch ganz oben auf der Liste. Werden diese Dinge den Mietern/Eigentümern aufgebrummt, gibt es schnell Streit, wenn Dinge nicht so gemacht werden, wie manche das erwarten.

    Allerdings habe ich mich gegen den Kauf entschieden. Mein Problem ist, dass ich nicht genau weiß was die Zukunft bringt. Die gekaufte Wohnung ist irgendwann zu klein oder zu groß, am falschen Ort.

    Wenn ich das richtig verstehe, würdest Du das 25 Jahre abzahlen. Wäre mir auch ein zu langer Zeitraum. Ich weiß nicht was in 10 oder 20 Jahren ist. Habe ich dann noch Bock auf meine Arbeit? Möchte ich woanders wohnen?

    Vielleicht werde ich später mal eine Wohnung kaufen. Wenn klar ist, dass ich nicht mehr umziehen will und mir das passive Einkommen die Kosten zahlt. Dann muss es auch nix großes mehr sein.

    Bis dahin werde ich voraussichtlich Mieter bleiben.

    In jedem Fall finde ich es spannend und toll, dass Du Deine Gedanken hier öffentlich teilst.

    Gruß
    Fuseboroto

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    • Danke schön! Die rund 25 Jahre Dauer habe ich deswegen im Kopf, damit alles bis bis zu meinem 50. von der Bühne wäre. Durch Sondertilgung und Tilgungsanpassung könnte man da aber noch leicht spielen. Den Gedanken, erst im Alter eine Wohnung zu kaufen, hatte ich auch mal. Obwohl man dank großem Depot fast jede Miete bestreiten könnte, kann es immer Gründe für einen Auszug geben. Mit 75 will man aber nicht mehr unbedingt umziehen.

      Wegen eines frühen Kaufs mache ich mir deswegen gerade Gedanken, weil man mit Anfang 20 eine Wohnung im besten Falle über 50 Jahre für sich arbeiten lassen kann.

      Liebe Grüße
      Jenny

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  10. Ja, die „Liebe“ zum Betongold. Die Leute, die keine Wohnung haben, malen es sich immer in rosigen Farben aus, bis sie von der Realität eingeholt werden. Ich halte mich auch aus der Diskussion raus. Jedenfalls bin ich froh endlich wohnungslos zu sein. Nach 10 Jahren Vermietung von 4 Wohnungen habe ich absolut keine Lust mehr.
    Und wenn man die Zahlen betrachtet und es sich genau durchrechnet, dann ist damit unterm Strich nichts verdient. Wie Jedi schreibt, lieber in Aktien und man hat seine Ruhe. Durch den Zinseszinseffekt lacht nach 20 Jahren jeder Aktionär den Immobilienbesitzer aus.

    Prüfe, rechne und mach das, was du für richtig hältst.

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    • Wird gemacht! Du bist bisher der erste, von dem mir im Gedächtnis bleibt, dass er die Vermietung bereut. Wenn man an Monika Mann, Mr. & Mrs. W oder Nico von Finanzglück denkt, scheinen Immobilien hingegegen ein wichtiges Fundament für ihre Vermögensbildung zu sein.

      Was ist dir als Vermieter am negativsten aufgestoßen? Waren alle Wohnungen ein Klotz am Bein oder nur bestimmte?

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      • Letztendlich alle.

        Wohnungen machen einfach Arbeit. Eigentümerversammlung, Steuererklärung, Mieterwechsel, Mieter, Reparaturen. Irgendwas ist immer. Ich hatte einen Mietnomaden, den ich rausgeklagt habe. Hat mich vor Gericht übrigens nur 35 € gekostet, da ich die Klage selber aufgesetzt habe.

        Mieter rufen immer Sonntag abends an, wenn was nicht passt oder kaputt ist.

        Wenn man ALLE Kosten rechnet, die Wertentwicklung von Immobilien gegenüber dem Kaufkraftverlust setzt, dann bleibt nichts übrig. Außerdem ist man dem Staat, der extrem mieterfreundlich ist, komplett ausgeliefert. Ebenso der Bank und den Mieterschutzvereinen.
        Immobilien sind nicht werthaltig, sie werden jeden Tag älter, auch wenn das derzeit die Marktentwicklung überkompensiert. Eine Wohnung, die heute 20 Jahre alt ist, ist in 30 Jahren eben 50 Jahre alt. Wenn man nicht ständig investiert, was ist die dann noch wert? Wer will dann eine abgewirtschaftete und runtergekommene Wohnung kaufen? Aber halt, ich kann ja die Ausgaben steuermindernd gelten machen. Richtig, aber eben nur mindernd. Wenn ich von 100 € Ausgabe 30 € wieder bekomme, dann sind immer noch 70 € weg. Erhöhen diese 100 € den Wert der Immobilie um 70 €, damit man wenigstens pari ist? Eher nicht. Ein Wasserhahn, eine Toilette, ein funktionierendes Fenster braucht man einfach. Ob das Teil nun 1 Jahr oder 5 Jahre alt, wen interessiert das? Der neue Bodenbelag muss in ein paar Jahren ersetzt werden. Also wieder 2.000 € futsch. Hm, das war eigentlich die Nettomiete der letzten 6 Monate (nach Kreditkosten etc.). Wenn man das alles zusammenrechnet, wie hoch ist die Rendite nach 20 Jahren wirklich? 1% oder 1,5%? Oder negativ, wenn ich die Zinsen, Dividenden gegenüber stelle?

        „Aber weil es alle machen, muss ja was dran sein“ sagte der Lemming und sprang von der Klippe.

        Man geht mit so einem Investment ein sehr großes Klumpenrisiko ein, was den Diversifikationsgedanken wie bei ETF´s zum Beispiel komplett widerspricht. Da werden über 150.000 € Investition in eine Anlage nachgedacht, aber 3.000 € in eine Aktie ist zu viel Risiko?

        Wenn Immobilien, warum dann nicht ein paar Reit´s? Da sind Profis am Werk, man bekommt seine Dividende und hat seine Ruhe.

        Berufsbedingt habe ich eben auch so meine Erfahrungen gemacht. Betongold glänzt nicht.

        Sicherlich kann man mit Immobilien Geld verdienen, aber das machen die Großen. Nicht Hans, Sepp, Lieschen oder Alexander.

        Ich habe mit meinen Wohnungen im Schnitt je 8.000 € netto über die Mieteinnahmen verdient.

        Wow, ist doch klasse.

        8.000 € in 10 Jahren. Hm, sind nur 800 € im Jahr oder 66 € im Monat. Vielleicht hätte ich mal lieber Flaschen in meiner Freizeit gesammelt. Wäre entspannter gewesen.

        Es gibt eben viel mehr zu bedenken und zu berücksichtigen, als nur Mieteinnahme – Kosten – Steuer = Gewinn.

        Jetzt habe ich mich doch zu einer Diskussionsteilnahme hinreisen lassen ^^

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      • Danke für diese wichtige Erfahrung! Du bist der erste, von dem ich nun bewusst lese, dass er vom Vermieten abrät.. Entsprechend deiner Branche mangelt es dir wirklich nicht an Erfahrung. 66€ im Monat sind echt vernachlässigbar.. Bzw. kein guter Stundenlohn, wenn man die investierte Zeit und die Nerven betrachtet. Hmhm. Ich lass den Rat mal ein bisschen sacken.

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  11. Hallo Jenny,

    Zuerst einmal ein großes Lob – ich lese hier schon länger mit und finde deine Artikel durchweg echt super!

    Mit der Serie hast du genau meinen Nerv getroffen: Seit einigen Monaten habe ich auch begonnen mir diverse Wohnung (im auch sehr überteuerten Großraum Frankfurt am Main anzuschauen). Zu Beginn habe ich nach 1-2 Zimmer-Wohnungen zur Kapitalanlage geschaut….Inzwischen schaue ich eher nach 3 Zimmern + zum Eigennutz. Für beide Fälle habe ich ebenfalls Checklisten mit meinem Freund entwickelt. Bisher hat leider nur eine potentielle Kapitalanlage alles erfüllt…Aufgrund unserer Unerfahrenheit waren wir da allerdings zu vorsichtig bzw. langsam. Aber ich bin mir sicher, der richtige Moment und die richtige Wohnung werden irgendwann kommen.

    Ich bin gespannt auf Teil 2 deiner Serie!

    Liebe Grüße
    Marielle

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    • Danke für das Lob!! :) Mich hat eine Wohnung auch richtig angelacht (der ich nun ein wenig nachtrauere), die mit knapp 190.000 für mich finanziell einfach nicht möglich war.. Aber mir macht auch das Schauen schon Spaß. Lieber keine Wohnung als eine Bruchbude oder eine zu hohe Kreditbelastung, über die man sich nur ärgert. Viel Erfolg bei der Suche!

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      • Vorsicht ist bei allem geboten. Aber man sollte sich nicht zu viel Zeit lassen, weil hier in der Gegend der Schnellste (oder derjenige, der am meisten bietet) den Zuschlag bekommt. Aber man sollte sich vorher der Verpflichtungen bewusst sein und sich da genug Zeit lassen. Deswegen habe ich mit dem Schreiben der Artikel begonnen.

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  12. Sehr interessant und schön aufbereitet!
    Zwei kleine Ungenauigkeiten sind mir aufgefallen: a) Die Kündigung des Mieters nach Umwandlung der ungeteilten Wohnung in eine ETW ist „nur“ befristet ausgeschlossen, für mindestens 3 Jahre (aber nach Landesrecht, ggfs. regional differenziert, bis zu 10 Jahren), siehe § 577a BGB.
    b) Der Beleihungswert liegt immer unter dem Verkehrswert, das hat nichts mit der Marktlage oder Region zu tun. Der Beleihungswert ist derjenige Wert, welcher voraussichtlich während der Kreditlaufzeit zu keiner Zeit unterschritten werden wird. (90% vom Verkehrswert wäre eine Faustregel.)

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    • Ersteres kommt mir sogar bekannt vor. Danke für den Hinweis (und gleich noch mit Gesetzesgrundlage.. :)). Dass die 90% überall gelten, wusste ich hingegen nicht. Wenn ich mich richtig erinnere, hätte ich diese fehlenden 10% irgendwie extra finanzieren müssen, wenn ich nicht genügend Eigenkapital hätte.

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      • Dies wird über den Zinssatz geregelt. Je nach Bank variiert dieser ja. Bis 60 % vom Beleihungswert („üblicherweise“ – nicht ganz korrekt 90 % vom KP). Nachfolgend dann halt 2.Rang bis 80 oder mehr – hier immer eine Zinsaufschlagsfrage und Berücksichtigung der Bonität – ACHTUNG – Betrachtung hier eigenes Einkommen – also Dein Verdienst ist knapp an der Kante. Das EK nebst Nebenkosten kommt als Geschenk von den Eltern – in dem Fall wird die Finanzierung derzeit unter Umständen scheitern, da das eigene Eigene Einkommen mittlerweile stärker zu werten ist.
        Im Netzwerk hat dies vor 2 Wochen mein Finanzierungsexperte bei einer Kundin erleben dürfen. Absage und Begründung der Bank war, das eigene Einkommen würde den Kauf gar nicht zulassen, da man damit ja nicht mal ein EK angespart hat.

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  13. Wie passen die Aussagen, Aussichten und zu berücksichtigende Dinge aus diesem Kommentar ( https://exstudentin.wordpress.com/2016/08/03/blogparade-freiheit-oder-langeweile/#comment-1323 ) mit einem Wohnungskauf, der damit einhergehenden Bindung/Verpflichtung zusammen?
    Ein paar Stichpunkte daraus: Elternunterhalt als einziges verdienendes Kind, Freund aktuell noch in Ausbildung,

    Ich habe mich noch nicht komplett objektiv mit dem Thema Immobilie auseinandergesetzt, aber soweit das ich mit meinem Gehalt (weniger Gehalt als Deinem und das rein als Fakt ganz ohne Neid. Ein Jobwechsel kann das ändern :-) ) eine Wohnung in einer süddeutschen Universitätsstadt aktuell nicht finanzieren kann. Selbst der Sachbearbeiter der Bausparkasse hat mir geraten gewissen Finanzierungsmodelle nicht in Betracht zu ziehen obwohl sie von seinen „Beratern“ propagiert werden da „gehaltsunabhängig“ die Raten nicht zu zahlen sind. Und das sagt die Bausparkasse, die eigentlich davon profitieren (verdienen) würde wenn ich höhere Raten hätte.

    Rein aus Diversifikationsgründen fände ich eine Immo per se zum vermieten toll, wenn die Preise und anderes passen würden. Aber das Kümmern kann aufwändig sein plus ggf. Risiken (s.u.e. Also bleiben Entweder Firmen/Genossenschaftsbeteiligungen oder doch nur REITs.
    Da ich handwerklich meiner Meinung nach nicht ausreichend begabt bin, kann ich hier ggf. nicht viele Handwerkerkosten sparen. Aber das Thema wurde glaube ich schon erwähnt. Hast Du Reparaturen und Handwerkerleistungen einkalkuliert oder bist Du handwerklich auf Dauer begabt und jederzeit zeitnah und auf Dauer auch örtlich in der Lage auf Reparaturanfragen zu reagieren? Und Willens?

    Ich habe mittlerweile als Mieter drei Mietobjekte unterschiedlicher Bausubstans, mit und ohne Hausmeisterservice usw. durch. Und ich weiß alleine von mir wie oft man seinen Vermieter (berechtigt) nerven muss, was man als Eigentümer sonst selber regeln kann.
    Klar kann man manche Dinge als Vermieter aussitzen aber die Rechnung kommt dann halt nur spter und ggf. teuerer wenn man Reparaturen oder Renovierungen aufschiebt….

    Ein paar weitere Fragen aus dem Stegreif:
    – Was ist wenn Du umziehen musst? Weiter weg? Wer kümmert sich dann um die Wohnung? Hast Du eventuelle Maklerkosten (Mietersuche usw) und Hausverwaltung miteingerechnet, wenn Du es selbst wg. örtlicher Distanz nicht leisten kannst?

    Als Renditeobjekt sicherlich nicht verkehrt dies früh anzugehen, aber so „jung“ so kurz im Berufsleben kann sich gerade in den nächsten 5-10 Jahren noch viel tun. Ziele, private und berufliche Wünsche oder Ansprüche ändern sich in dem Zeitraum gerne noch mal, ggf. mehrmals. Mit einer Immofinanzierung am Hals schränkt das eventuell mehr ein als mit einem „flexibleren“ Depot oder anderem.
    Ich meine damit nicht Immo vs. Aktien/ETFs als generelle Diskussion.
    Wie siehst Du diese Möglichkeiten der Zukunftsänderungen?

    Ich bin kurz vor meinem 30igsten und merke, das mein sehr interessanter Job auf Grund der generellen Rahmenbedingungen nichts auf Dauer für mich ist. Vielen anderen geht es auch so. Änderungen sind möglich, aber ggf. mit Wohnortwechseln oder Studium o.ä. inkl. übergangsweise weniger Gehalt (zwecks Studium ohne 100% zu arbeiten) und per se viel Aufwand verbunden….

    Was macht Dein Freund nach seiner Ausbildung und wenn er sich nach ein paar Jahren im Job orientiert hat? Was wenn er umziehen muss oder sich her Änderungen ergeben die örtliche oder finanzielle Einschnitte nötig machen?

    Ist die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit und mit Kindern gesichert? Auch bei steigenden Nebenkosten plus Puffer? Auch bei längerem Leerstand (Steuerabschreibungen aussen vor gelassen). Steuern lasse ich gerne ausser betracht. Ich ignoriere sie nicht, gott bewahre, aber ich verlasse mich ungerne auf „steuerliche Vorzüge“. Wenn sie da sind und mir dienen gut, aber ich gehe nicht davon aus das es sie nächste Jahr oder in Zukunft noch gibt. Ala „Rechne mit dem Schlimmsten und hoffe auf das Beste“.

    Wie wäre es mit der Option das Geld (in welcher Form auch immer) erstmal weiter zu sparen bzw. zu investieren und lieber später z.B. in 10 Jahren mit ggf. langfristigerem Lebensplan und Berufsplan (s.o.), in eine Immobilie zu investieren?

    Ich will Deine Pläne nicht kritisieren, aber nur ein paar Dinge die man bedenken sollte aufzeigen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

    Ich finde Deine Gedanken in allen Artikeln und das Du diese mit den Lesern teilst gut. So können die Leser von Deinen Ideen und Erfahrungen profitieren und umgekehrt Du von Ihnen. Swarmthinking oder sowas in der Art ;-)

    Letzenendes bleibt es hier(!) unter Strich eh keine objektive Entscheidung (reines Vermietobjekt), sondern eine Lebensstil-Entscheidung. Auch bei Dir so wie ich es verstehe, sonst würde der Punkt „Eigennutzung muss möglich sein“ nicht da oben im Artikel stehen und wichtig sein. Klar man versucht sich, wenn schon denn schon, alle möglichen Türen offen zu halten. Verständlich. Aber um welchen „Preis“?

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    • Auf manche Aspekte gehe ich in den nächsten beiden Artikeln ein. Viele Gedanken sind mir dabei erst beim Schreiben gekommen, sodass ich jetzt schon wieder anders denke als zur Ausgangssituation. ;) Handwerklich begabt wäre ich nur in Grenzen. Da ich nicht mal meinen Fahrradreifen selbst flicke, würde ich vermutlich auch kaum einen tropfenden Wasserhahn reparieren. Zeit ist bei mir aktuell ziemliche Mangelware.

      Sind auf jeden Fall viele sehr wichtige Fragen, die ich aber für mich gerade noch ein wenig beantworten muss bzw. habe. Bis vor Kurzem habe ich mir das mit „Dann kaufe ich mir vielleicht mal eine kleine Wohnung..“ leichter vorgestellt.

      Wie sieht es bei dir eigentlich gerade beruflich aus? Ich erinnere mich an einen großen Schritt, den du demnächst vor hattest.

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      • Der große Schritt ist getan und mit ein paar Prüfungen seit ein paar Wochen erfolgreich abgeschlossen. Knapp 2 Jahre nebenberuflich büffeln, theoretische und praktische Erfahrungen sowie diverse Zwischen-Prüfungen sind nun absolviert.
        Leider habe ich danach (Höhergruppierung auf Grund dessen, bei (unterm Strich) „gleicher Tätigkeit“) feststellen müssen, das ich wg. längeren Stufenlaufzeiten die nächsten 11 Jahre weniger verdiene wie als wenn ich nicht höhergruppiert worden wäre. Die ersten Jahre ist es mehr, die späteren Jahre dreht sich das Blatt leider. Unterm Strich ein Minus. Und das Beste: Am Ende (letzte Stufe) ist das Gehalt sogar exakt gleich wie in der jetztigen letzten Stufe der EG. Trotzdem nehme ich das erstmal mit und spekuliere auf saftige Tariferhöhungen in den nächsten 11 Jahren. Ein Traum aber was bleibt mir übrig.

        Nachdem sich leider die Rahmenbedingungen mehr und mehr zu spitzen (daran können auch die direkten Vorgesetzten nichts ändern, sondern nur noch den Kopf schütteln vor Unverständnis), schaue ich mich gerade noch aktiver nach themennahen aber auch themenfernen Jobalternativen um die auch besser bzw. „leistungsgerechter“ bezahlt werden.

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      • Das mit dem handwerklichen Fähigkeiten und der Zeit bzw. der Verfügbarkeit wäre bei mir ähnlich. Vielleicht minimal besser, aber das ist nicht nennenswert bzw. nicht groß von Nutzen.
        Ich bin gespannt auf den weiteren Weg, das Durchdenken und die Artikel.
        Weiter so.
        Das mit dem „viele Gedanken sind mir erst beim Schreiben gekommen“ verstehe ich. Deswegen auch mein Satz mit „kein Anspruch auf Vollständigkeit“. :-)

        Geht mir genauso als ich ziemlich konkrete Selbstständigkeitsideen mit einer guten Geschätsidee (auch lt. externen die dies dank unternehmerischer Erfahrung beurteilen können) die letzten zwei Monate durchdacht und geplant hatte. Was fehlt sind entweder Gesellschafter oder Mitarbeiter plus Kapital, da im „Worst Case“ plötzlich so viele Kunden auf einmal auf der Matte stehen, das ich trotz guter und effektiver Automatisierung wo es möglich ist dies als Einzelperson das zeitlich nicht mehr leisten könnte. Ehe das nicht gelöst ist, macht alles weitere keinen Sinn.
        Und das viele Kunden online auf einen Schlag kommen, kann u.U. passieren. Ein Unternehmen kann sich ja nicht immer aussuchen wie schnell es wächst, je nach Produktnachfrage, Vertriebsweg oder Dienstleistung.

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      • Bzgl. des Gehalts/Entgeltminus: Ich will nicht nur „Jammern“.
        Es geht unterm Strich um ca 40 EUR brutto pro Monat oder ca 4800 EUR brutto über 11 Jahre weniger. Aber es geht ums Prinzip. Mehr Kompetenz und „mehr übertragbare Tätigkeiten“ werden also so entlohnt. Das in meinem Fall Höhergruppierte und nicht Höhergruppierte am Ende der Stufen mit exakt dem gleichen Brutto dastehen (sofern Tarifverhandlungen das nicht ändern und zwar nicht nur mit fixen EUR-Beträgen sondern massiven Prozentsteigerungen), ist der nächste „Witz“. Wie gesagt: Traum und Spekulation…

        Das Positive: Das Wissen und besonders die Erfahrung kann mir keine mehr nehmen und es gibt sicher andere Arbeitgeber die dieses zu schätzen und ggf. auch finanziell oder anderweitig zu honorieren wissen.

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      • Nach Tarif zu arbeiten kann Vor- und Nachteile haben. Generell kann man in der freien Wirtschaft meist höhere Gehälter erziehen. Mein Opa war Bauingenieur und die Stadt bot ihm eine Beamtenstelle an. Hätte er gerne angenommen, aber sein Einstiegsgehalt wäre zu Beginn so niedrig gewesen, dass er davon seine Familie nicht hätte ernähren können. Mit den Jahrzehnten hätte ihm die Stelle aber viele Vorteile gebracht. Hat ihn sehr geärgert, weswegen er zu mir auch immer meinte: „Jenny, bewirb dich direkt beim Amt!“

        In meiner Branche sind auch durchaus Tarifzahlungen üblich (IG-Metall). In meiner Firma leider nicht.

        Mit Gehalt & Job wird man wohl nie das Optimum erreichen. Aber es ist nicht verkehrt, wenn man stets die Augen offen hält und sich seiner Alternativen bewusst ist. Du bist mit knapp 30 auch noch jung. Mit 23 sollte man das bei mir eigentlich auch behaupten können, aber als Frau ist die Karriereplanung nicht sehr leicht. Ich habe nun schon öfter gehört, dass sich Frauen wie ich die ein oder andere Weiterbildung sparen, wenn sie mit finanziellen Einbußen verbunden wäre. Aktuell verdiene ich lieber kontinuierlich Geld als nun noch ein paar Jahre umzuschulen und dann ohne Ersparnisse die Familiengründung zu beginnen zu müssen.

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      • Ich muss „zugeben“ das ich bei mir innerhalb von öffentlichen Kliniken am besten verdiene. Am besten bedeutet 150 EUR mehr als in „normalen öff. Kliniken“.

        Klar ist das Geld wichtig, aber noch wichtiger sind mir die Arbeitsrahmenbedingungen. Wenn ich angenehmere Rahmenbedingungen finde, die mich länger und damit zufriedener und qualitativ besser arbeiten lassen UND dazu noch wirklich nennenswert besser bezahlt oder „vergütet“ werden, warum nicht. Sofern dann noch die Wunschstelle draus wird, in der ich meine weiteren / anderne Fähigkeiten noch besser einbringen kann ist das mehr als eine Win-Win-Situation. Dabei bleiben und hoffen das es besser wird bloß wg. vermeintlich „sicherer Stelle“ klappt leider nicht mehr. Das beobachte ich seit Jahren in anderen Bereichen. Generell geht ja die Tendenz auch eher dahin, das man nicht mehr ein ganzes Arbeitsleben bei einem Arbeitgeber ist. Im weiteren Verlauf aber doch sicher erstrebenswert, aber per se sind mehr Wechsel möglich, werden akzeptiert und teils sogar auch von den Arbeitgebern „gewünscht“ im positiven Sinne. Nur so steigt die Erfahrung von der andere Arbeitgeber im Umkehrschluss wieder profitieren.

        Und Beamter bin ich leider nicht. Wäre auch viel zu „teuer“ in der Klinik. Kenne ich nur von sehr vereinzelten Ärzten, die aber „Aussterben“. Wer weiß wie lange es und in welchen Bereichen überhaupt noch Beamte gibt. In manchen Bereichen war der evtl. Grundgedanke ja sicher mal sinnvoll.

        Ich habe nichts davon wenn ich an 4 von 5 Tagen trotz allen Tricks & Zeitmanagement und Co erledigt nach Hause komme und als junger, gesunder, fiter Mensch 2h Mittagsschlaf brauche. Das Ärgerliche ist, das darunter im Endeffekt Menschen (Patienren) leiden, wenn ich etwas weg lasse weil die Zeit nicht reicht. Die Auswirkungen sind zwar durch Studien usw. bekannt, aber werden auf Kostenentscheidungsebene nicht umgesetzt bzw. beeinflusst. Manche wichtigen Personengruppen gelten trotz großem Nutzen einfach nur als Kostenfaktor weil der Nutzen jahrzehntelang nicht berechnet oder abgebildet wurde.

        Also beeinflusse ich das was ich kann. ;-)
        Sorry wenn ich das hier alles schreibe, aber ich will nicht, das manche Dinge von Lesern zu einseitig aufgefasst werden.

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      • Das man als Frau aus finanziellen Gründen auf Weiterbildungen verzichtet bzw. indirekt dazu genötigt wird da es sonst mit dem Familienstart schwierig wird ist auch noch ein großes politisches / gesellschaftliches Thema. Auch ein Unding.
        Aber bis sich da was ändert kann man entweder warten und hoffen oder die Dinge die man ändern kann selbst in die Hand nehmen. Ist evtl. aufwändig und nicht der übliche Weg, aber wenn es einem selbst danach besser geht, dann ist das der beste Weg und er sollte gegangen werden.
        Mit Deinen Ideen bist Du da (besonders in Deinem Alter) auf einem guten Weg und wirst noch viele Ansätze finden, an die Du und auch ich jetzt noch gar nicht denken. Ich finde das super in viele Richtung zu denken und die Dinge bis zu gewissen Punkte zu durchdenken, neue Ideen zu entwickeln und ggf. auch umzusetzen.

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      • Mittlerweile wird jede Person wegrationalisiert, wo es nur geht bzw. ins Ausland verlagert.
        Ich war letztens überrascht, dass man im Hotel „online“ einchecken kann und gar nicht mal mehr zum Empfang muss. In einer Metzgerei habe ich einen Automaten zum Bezahlen gesehen, sodass sich die Fachverkäuferin nicht damit die Hände schmutzig machen müssen. Der Nachbar unter mir hat für seine Wohnung einen Putzroboter. Viele Berufe werden wegfallen (der Finanzwesir und Dummerchen haben dazu mal eine Studie in den Kommentaren hinterlassen, wo es genau um solche Themen ging). http://www.oxfordmartin.ox.ac.uk/downloads/academic/The_Future_of_Employment.pdf

        Selbst als Ingenieurin habe ich damit schon zu kämpfen. Die deutsche Arbeitskraft für Standardtätigkeiten gilt als zu teuer. Deswegen hebe ich mir potentielle kostenintensive Weiterbildungen für später auf. Ich gehe nicht davon aus, dass ich nun noch über 40 Jahre den gleichen Beruf ausüben kann. Einfach, weil es viele Berufe in der Form nicht mehr geben wird.

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  14. Ob das Abwarten eine geplatze Immobilienblase oder eine Preissteigerung auf ggf. EU-Niveau (?) bedeutet weiß nur die Glaskugel. Aber mit mehr oder reinem Eigenkapital ist das ggf. ein anderes, sichereres Gefühl.
    Unter der Hand empfahl das sogar mein älterer Bank“berater“, welcher Bausparverträge in klein nur für Renovierungsrücklagen nutzt, nachdem er eine kleine Wohnung kaufte.
    Später weiß man dann eventuell auch eher was man fürs Alter möchte oder braucht und wo man steht (in welcher Hinsicht) auch immer.

    Manche turbulente Lebenszeiten sind dann eventuell auch schon vorbei…

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    • Meine Vermutung ist, dass in meiner Gegend irgendwann nur noch ältere Häuser zum Verkauf stehen. Wenn man erst mal was in zentraler Lage hat, behält man es. Dass mein Freund und ich so zentral wohnen, war pures Glück. Wenn wir zentral zur Miete wohnen bleiben wollen, sollten wir uns nie trennen und hier einfach für immer bleiben.. ;) Wenn es aber nicht genug Miete abwirft oder stark renovierungsbedürftig wird, stößt man die Immobilie doch irgendwann ab.. Wenn ich mir München angucke, ist in vielen anderen Städten leider noch Luft, was Verkaufs- und Mietpreise angeht. Durch die stärker werdenden Mieterrechte wird das aber limitiert.

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  15. An die mitlesenden „Experten“?
    Ist es korrekt, das die Banken Kredite so kalkulieren (wenn sie auf Nummer sicher gehen), das der Kunde diese auch bedienen kann, wenn die Zinssätze bei 7-8% liegen?

    Wenn ja, dann kann man doch mit diesem Zinssatz eine mögliche Finanzierungssumme (als Worst-Case) durchrechnen.

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    • Nein, die Banken kalkulieren nicht so. Wenn jemand nicht zahlen kann, dann gehen sie in die Zwangsversteigerung. Es wird eben einkalkuliert, dass das so passiert. Die Banken haben kein Interesse einem Kunden zu helfen. Sie wollen Geld verdienen, nicht mehr und nicht weniger. Der Beleihungswert ist eh niedriger als der Verkehrswert. Sie haben sich durch eine Eintragung ins Grundbuch abgesichert (neben sehr hohen Zinsen, oft 12%- 16%) und hoffen nach ein paar Jahren, den Restkredit aus dem Versteigerungserlös wieder zu bekommen.

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      • Das die Banken in der Regel kein Interesse haben dem Kunden zu helfen, dies Einkalkulieren und daran verdienen war mir klar.
        Ich meinte nur diese Zahl bzw. Aussage von einem Bankangestellten so mal wo gelesen zu haben. Leider finde ich den Blog auf die Schnelle nicht.
        Danke für die Antwort.

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      • Warum so zynisch. Die Banken haben überhaut kein Intresse an Zwangsversteigerungen.
        Und ja, die Banken rechnen mit einem deutlich höheren Anschlusszinssatz, wo der z.Zt. liegt kann ich aber nicht sagen.

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      • Ja, die Banken wollen natürlich, dass alles normal verläuft. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass Banken knallharte Geschäftsleute sind und nicht der nette Herr von nebenan. Die lassen einen durchaus über die Klinge springen, wenn es sein muss. Wer nicht zahlt, der fliegt.

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      • Ist hier nicht unbedingt zielführend mit Pauschalargumenten zu urteilen. Sry eine Bank ist und bleibt in erster ein Wirtschaftsunternehmen. Und dies muss Gewinne erwirtschaften.
        das ist legitim und es ist und bleibt derzeit unser Wirtschaftsmodell. Bitte mal die Auswüchse im Investmentbereich außen vor lassen.
        Natürlich wird es immer wieder Fälle geben, wo sich jemand überschätzt und oder ein Bankmitarbeiter durch nicht vorhandene Kulanz jemanden auch den letzten Stoß versetzt.
        Auf der anderen Seite kommen Beschwerden, warum man nicht frühzeitig die Reissleine gezogen hat (Jugendliche mit überzogenem Konto).
        Es ist immer leicht im Nachgang da eine Meinung zu haben – vorher weiß dies aber keiner von uns.
        Auf jeden Fall hat der Gesetzgeber hier deutlich nachjustiert – Banken müssen nunmehr die Tragfähigkeit einer Finanzierung über die gesamte Laufzeit betrachten. Dies führt schon jetzt dazu, dass manche Finanzierung nicht zustande kommt.
        Und leider sind Zwangsversteigerung auch nimmer das, was sie mal waren – ein Schnäppchen – da sind zu viele mittlerweile dabei. Die interessanten Objekte kommen meist eh nicht öffentlich – da gibt es vorher schon genügend Kontaktoptionen.

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  16. Ich halte den Kauf von einer Eigentumswohnung für eine gute Idee, auch hast Du genau das richtige Alter um die erste „kleine“ Immobilie zu kaufen.

    Ich verstehe aber nicht ganz, warum du die Wohnung erstmal vermieten willst und erst evtl. später selber einziehen. Kauf dir doch jetzt etwas, was auf deine aktuellen Bedürfnisse passt und ziehe selber ein und wenn sich deine Situation ändert kaufe was neues und vermiete die alte Wohnung.

    Auf diese Weise lernst du erstmal, was es bedeutet Wohnungseigentümerin zu sein, ohne gleichzeitig schon mit den Aufgaben einer Vermieterin konfrontiert zu werden. Auch lassen sich kleine Wohnungen, am besten in Uninähe, hervoragend vermieten.

    Sollte es dir um die bessere Rendite gehen, diese ist bei einer selbstgenutzten Wohnung auch besser als bei einer vermieteten. Die oft verbreitete These: Die vermietete Wohnung ist eine Kapitalanlanlage, die selbstgenutzte dagegen ein Konsumprodukt und deshalb renditemäßig schlechter ist absolluter Quatsch.
    Gerne wird dann auch noch angeführt, dass Kosten bei Renditeobjekten von der Steuer abgesetzt werden können, bei selbstgenutzen Immobilien jedoch nicht. Regelmäßig wird dabei jedoch unerwähnt gelassen, dass Mieteinahmen versteuert werden müssen, du deine Miete jedoch von deinem Nettogehalt zahlen mußt.

    Hierzu ein einfaches Rechenbeispiel:
    Einmal wird die Wohnung selber bewohnt und einmal vermietet und eine gleichwertige angemietet.

    Die Eckdaten:
    Als Reniteobjekt:
    Erwerbseinkommen: 3000 €
    Mieteinnahmen: 500 €
    absetzbare Wohnungskosten: 300 €
    Miete: 500 €
    Steuersatz: 40%
    Dies ergibt: (3000€+500€-300€)*0,6-500€=1420€
    Der Vermieter hat nach Steuern und Mietzahlungen noch 1420€ zur Verfügung

    Als Selbstnutzer:
    Erwerbseinkommen: 3000 €
    Wohnungskosten: 300 €
    Steuersatz: 40%
    Dies ergibt: 3000€*0,6-300€=1500€
    Der Selbstnutzer hat nach Steuern und Wohnungskosten noch 1500€ zur Verfügung

    Der Selbstnuter hat mehr Geld über, keinen Ärger mit Mietern, keinen Leerstand zu befürchten und weniger Aufwand bei der Steuererklärung. Unser progressives Steuersystem benachteiligt den Vermieter noch zusätzlich. Positiv wird die Rechnung für den Vermieter erst, wenn er Verluste macht.
    Wie man mit Mietwohnungen Geld verdient, indem man Verluste mach kann ich auch erklären, ist aber hier nicht wichtig.

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    • Danke für den Beitrag – mir war der Aufwand zu viel.
      Der Aussage würde ich persönlich komplett zustimmen – wenn nicht jetzt, wann dann, kann man mit überschaubarem Aufwand (Miete vs Zins) das Erlebnis Betongeld erleben.
      Alleine die erste Eigentümerversammlung ist oftmals schon ein Erlebnis für sich. dann die unterschiedlichen Betrachtungsweisen von Eigennutzer und Kapitalanlegern ist schon immer wieder herrlich.

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    • Die Frage vermieten oder Eigennutzung klärt sich im nächsten Beitrag.. Oft habe ich Leute reden hören: „Wenn man die Wohnung vermietet, trägt sich die Wohnung von selbst!!“ und das erschien mir auch nie logisch, wenn ich die Einnahmen doch versteuern muss..

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  17. Pingback: Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 2 | Lifestyle, Finanzen und Lebensfreude

  18. Wie es auch laufen kann: http://finanzglueck.de/home-bias-immobilienkauf/

    Ein guter Artikel. Wenn es sich rentiert und man so trotz „Fernwartung“ und Outsourcing auf mehr als eine Schwarze Null kommt, bin ich gerne sofort dabei. Und ich gehe davon aus, das das was dort steht funktioniert. Sowas aber zufinden, das KnowHow zu haben das zu beurteilen inkl. Bausubstanz usw…, das dürfte nicht jedem geklingen. Meist eher Profis. Ausnahmen bestätigen die Regel.

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    • Wer rund 2009/2010 eine Wohnung gekauft hat, bereut zu den heutigen Zeiten sicherlich nicht. ;) Jetzt einige Jahre später gehen selbst Bruchbuden zu einem sehr hohen Preis weg. So lange sich der Markt noch mehr überhitzt, ist alles gut. Aber wehe wenn nicht.

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      • Jetzt ist die Wirtschaft aber nicht am Tiefpunkt sondern eher vor dem Hochpunkt.

        Würde also nicht von unbegrenzten weiteren Wachstum ausgehen.

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  19. Die 15.000 € Renovierungskosten sind ein guter Vorgeschmack was auf dich zukommen wird. Im Laufe eines Gebäudelebens werden gerne mal 2/3 des Baupreises reinvestiert- auch wenn du kein Handwerker bist und alles machen lassen darfst.

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