Wohnung kaufen zur Eigennutzung oder zur Miete wohnen? – Teil 3

In den ersten beiden Teilen habe ich bereits darüber berichtet, dass mich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung irgendwie nicht umhaut. Aber überzeugt mich der Kauf einer Wohnung zumindest zur Eigennutzung? Bekannterweise ist der Kauf einer Immobilie eine „Lifestyle-Entscheidung“, weswegen ich an dieser Stelle nicht nur Zahlen alleine sprechen lassen möchte. Die Diskussion „Kaufen oder Mieten“ wird nie zu Ende gehen, deswegen nehme ich direkt vorweg:

Es gibt kein richtig oder falsch. Jeder muss selbst entscheiden, was zu seiner Lebenssituation passt.

Wir investieren nicht mal alle auf die gleiche Art, leben unterschiedlich.. Könnten genau so gut eine „Katzen- oder Hundefan?“, „Apfel oder Banane?“, „Einzelaktien oder ETFs?“ Diskussion eröffnen und würden zu keinem Ergebnis kommen. ;)

Hier geht es deswegen um meine persönliche Situation. Weiterlesen

Blogparade – Gesünder leben

Ein Glück, dass ich nicht nur über Finanzen, sondern auch offiziell über „Lifestyle“ und „Lebensfreude“ blogge. Denn genau darum geht es in meiner zweiten Blogparade: Wer ein langes glückliches Leben haben will, sollte nicht nur seine Finanzen im Griff haben, sondern auch seine Gesundheit. Denn ein langes Leben genießt sich besser ohne körperliche Beschwerden. Deswegen frage ich sowohl andere Blogger als auch meine Leser:

Was tut ihr für eure Gesundheit? Was würdet ihr gerne noch verbessern?

Ihr könnt sowohl in einem Artikel antworten oder auch gerne in den Kommentaren. Ich freue mich über jegliche Anregungen und werde auch selbst einen Beitrag dazu veröffentlichen. Ihr könnt euch inhaltlich gerne austoben, vom Thema abschweifen und euren Gedanken freien Lauf lassen. Wie bei der letzten Blogparade bemühe ich mich, wieder alles zusammenzufassen.

Diese Blogparade läuft bis zum 15. September 2016.

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Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 2

Vor Kurzem stand eine 3-Zimmer-Wohnung eine Straße weiter zum Verkauf. Bei dem verlockenden Preis konnte ich nicht widerstehen, über einen Wohnungskauf zumindest mal nachzudenken. In meinem letzten Beitrag habe ich bereits von den Rahmenbedingungen berichtet, die ich mir für einen Immobilienkauf vorstelle. Im heutigen Beitrag geht es nun ins Detail:

Was würde mich der Kauf der Wohnung kosten?
Welche Steuervorteile bzw. -nachteile habe ich zu erwarten?

Was mich die Wohnung kosten würde, bis sie mir gehört

Es gibt verschiedene Szenarien, wie ich durch eine Eigentumswohnung mir einen finanziellen Vorteil verschaffen kann: Entweder kann ich durch eine Wertsteigerung die Immobilie irgendwann gewinnbringend verkaufen oder ich erhalte durch Mieteinnahmen ein regelmäßiges Einkommen. Fest steht: Ich müsste einen Kredit aufnehmen. Da ich eigentlich kein Fan von Schulden bin, will ich einen realistischen Finanzierungsplan. Weiterlesen

Wohnung kaufen: Vermietung oder Eigennutzung? – Teil 1

Ich bin ein bekennender Fan von Betongold. Aktuell wohne ich in der Stadt in einer schönen Mietwohnung. Aber kann ich mir das auch im Alter noch leisten? Kann ich mir das in 10 Jahren noch leisten? Was, wenn ich hier mal aus irgendeinem Grund ausziehen muss? In letzter Zeit halte ich Ausschau nach 2 bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage. Wobei ich mir noch nicht sicher bin, ob ich wirklich immobil werden möchte oder ob ich mir nicht eine Wohnung kaufe, um sie erstmal zu vermieten. Deswegen lasse ich für die Entscheidung wieder zahlen sprechen:

Lohnt sich für mich der Kauf einer Eigentumswohnung?

Ich betone dabei die Worte „für mich“, denn jeder hat andere Rahmenbedingungen.

Welche Anforderungen stelle ich an eine Wohnung?

Natürlich will ich nicht irgendeine Wohnung. Wenn ich mir schon eine immobile Immobilie anlache, dann muss sie erst mal einer strengen Checkliste standhalten:

Eine Eigennutzung muss möglich sein.

Nicht unbedingt sofort, aber einen unkündbaren Mieter, der noch 30 Jahre die Wohnung besetzt, möchte ich trotzdem nicht. Wurde ein Haus erst nach Zustandekommen des Mietvertrags in mehrere Wohneinheiten geteilt, können die aktuellen Mieter selbst bei gewünschter Eigennutzung des neuen Besitzers nicht gekündigt werden. Bei Härtefällen (Schwangerschaft, Krankheit, fortgeschrittenes Alter) kann der Mieter ebenfalls eine Kündigung anfechten.

Lage, Lage, Lage

Das Wichtigste beim Wiederverkauf einer Wohnung ist die Lage. Da ich kein Auto habe, soll die Wohnung zentral liegen und Bahnhof und Supermärkte in Laufnähe haben. Eine Wohnung in guter Lage lässt sich zudem für mehr Geld vermieten, man hat viele Interessenten und kann entsprechend wählerischer sein.

Das Hausgeld soll möglichst niedrig sein.

Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Strom für den Hausflur, Müllgebühr, Instandhaltungsrücklagen.. Kosten, die selbstverständlich sind. Aber was gibt es noch? Hausmeisterservice, einen Aufzug, Kamerasystem, eine teure Tiefgarage? Ich will keinen teuren mordernen Schnick-Schnack, keine Wohnung in einem 100-Parteien-Haus. Sondern eine Wohnung in einem Haus, in der es nur eine Hand voll Eigentümer gibt und in der außer der Hausbeleuchtung nicht viel Elektrik kaputt gehen kann.

Die Wohnung soll energetisch auf einem modernen Stand sein.

Keine alten Rohre und Leitungen, keine Nachtspeicheröfen, am liebsten Gasheizung. Möglichst gute Dämmung. Der Energieausweis sollte also zumindest mal Energieeffizienzklasse E aufweisen.

Für Paare geeignet, mindestens 3 Zimmer.

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung geht auch, sofern man bei Bedarf noch einen dritten Raum selbst abtrennen kann. Denn gerade als Paar braucht man ein drittes Zimmer manchmal schneller als geplant.

Wohnung im 1. oder 2. Obergeschoss.

Dieser Punkt ist verhandelbar. Als Kind wohnte ich im Erdgeschoss und fühlte mich ständig beobachtet. Deswegen sind mir höhere Stockwerke lieber, aber auch nicht zu hoch. 3. Stock oder mehr ist theoretisch machbar, aber da ich ja kein Haus mit Aufzug möchte, kann das Hochtragen vom Einkauf schnell zum Kraft- und Ausdauertraining werden. Wehe, man bricht sich da das Bein oder muss den Kinderwagen hochschleppen.

Monatliche Belastung unter 1000€

Egal, ob ich vermiete oder die Wohnung selbst bewohne: Die monatlichen Kosten sollten nicht mehr als 1000€ (Kredit + Nebenkosten) betragen. Die Faustformel „Mehr als ein Drittel des Netto-Einkommens sollten die Wohnkosten nicht überschreiten“ funktioniert in meiner Gegend nicht unbedingt.

Hausmeisterdienst

Irgendwer muss fegen und den Hof frei räumen. Da potentielle Mieter wie ich berufstätig und am Wochenende oft weg sind, sollte das Kehren jemand anderes übernehmen. Schneeschippen gibt es im Süden immerhin kaum.

Attraktiv zum Vermieten

Selbst, wenn die die Wohnung jemals selbst nutzen sollte, werde ich dort nicht für immer wohnen. Deswegen sollte sie auch für andere attraktiv sein: Sprich: Guter Wohnungsschnitt, im besten Fall WG-geeignet, Einbauküche, helle Zimmer, nicht zu laut und Platz für ein Auto. Lieber Dusche als Badewanne, Tageslichtbad und Balkon, wenn es sich ergibt.

Klarer Fall von Home Bias

Es gibt sicherlich bessere Gegenden als die Stuttgarter Region, wenn man sich eine Wohnung kaufen möchte.. Aber wie soll ich eine Wohnung besichtigen, die nicht in meiner Nähe ist? Deswegen bleibt für meine Immobiliensuche nur ein kleiner Radius. Ich muss die Wohnung zur Besichtigung mit dem Fahrrad erreichen können.

Ich habe auch noch eine lange Checkliste mit rund weiteren 50 Punkten für die erste Besichtigung erstellt. Diese dient dazu, um den Zustand der Immobilie und somit den Wert besser abschätzen zu können. Bei Interesse kann ich dazu auch noch mal einen separaten Artikel schreiben.

Erstes Beratungsgespräch bei der Hausbank

Der Wunsch nach einer Immobilie ist schön und gut:

Aber was kann ich mir überhaupt leisten?

Meine erste Anlaufstelle waren ein paar grobe Finanzierungsrechner im Internet. Danach ging es erst mal zu meiner Hausbank. Ich rief dort an und vereinbarte einen Beratungstermin, der für rund 1,5 h angesetzt wurde. Bei meiner Bank muss man mindestens 3 Tage einplanen, bis man einen Termin bekommt. Eher länger. Dort angekommen fragte mich der nette Herr direkt:

„Was ist Ihnen wichtig?“

Ich äußerte meine groben Vorstellungen:

  • Maximal 600 € Kreditbelastung (+400€ Nebenkosten angenommen)
  • 25 Jahre Laufzeit
  • 15 Jahre Zinsbindung
  • 5% jährliche Sondertilgung
  • kostenlose Anpassung des Tilgungssatzes
  • Grob eine Wohnung bis 150.000€ Verkaufspreis zzgl. Nebenkosten

„Wie sieht ihre finanzielle Situation aus?“

  • Unbefristetes Arbeitsverhältnis
  • Ledig und ein Gehalt, bei dem was übrig bleibt
  • ein wenig Eigenkapital
  • keine Schulden, keine negativen Schufaeinträge
  • Kleiner Bausparvertrag vorhanden, der nicht zur Finanzierung genutzt werden soll
  • kein Riester und kein KFW-Darlehen gewünscht (Bei einem KFW-Darlehen für Sondertilgung ist keine Sondertilgung von Teilbeiträgen möglich)

An war ich nicht gerade ein schwieriger Fall. Viele finanzieren wohl aktuell mit weniger Einkommen und Erspartem. Der Berater tippte ein paar Eckdaten in seinen PC und sagte mir, dass 150.000€ zzgl 5% Grunderwerbssteuer, 2% Notar und 3,57% Maklergebühr kein Problem darstellen. Mehr wäre möglich, aber er würde die Finanzierung nicht zu sehr auf die Kante nähen.

Reales Beispiel: Finanzierung einer Immobilie

Ich schaue bereits seit längerem nach Wohnungen in meiner Gegend. Dabei stieß ich auf eine Wohnung, die nur eine Straße weiter verkauft wird: 50m² und 3 Zimmer (leider ohne Stellplatz) für 119.000 €. Für diese Gegend ein wahres Schnäppchen. Das ganze Haus an sich wurde gerade frisch saniert, Sanitäranlagen der Wohnung sind aber noch veraltet. Der große Haken: Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich. Die aktuellen Mieter zahlen 600€ Kaltmiete, was auch nicht zu verachten ist.

Kaufpreis: 119.000 €

Nebenkosten:
2% Notar                                     = 2.380€
5% Grunderwerwerbssteuer = 5.950€
3,57% Makler                             = 4.248,30€ ((fällt in meinem Fall aber weg)

Um gute Zinskonditionen zu erlangen, sollte man zumindest die Nebenkosten (7%) durch Eigenkapital aufbringen.

7% x 119.000€ = 8.330 €

Die Nebenkosten würde ich nie wieder sehen. Das Geld ist einfach weg.

Aufgrund des hart umkämpften Wohnungsmarkts und der überhitzten Preise wird in meiner Gegend als Wert der Immobilie bei meiner Hausbank derzeit nur 90% des Verkaufspreises angenommen. Die fehlenden 10% muss ich ebenfalls als Eigenkapital mitbringen.

119.000€ x 10% = 11.900€

Somit brauche ich insgesamt 20.230€ Eigenkapital (17% des Kaufpreises), die ich mindestens selbst aufwenden muss.

Notwendiger Kredit = Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital

(119.000 + 2.380 + 5.950) – 20.230€ = 127.330 – 20.230 = 107.100€.

Beim Gespräch mit dem Verkäufer ergab sich ein weiterer Haken: Böden, Bad und Heizung sind veraltet. Rund 15.000€ für Renovierungskosten kommen somit noch oben drauf.

In zweiten Teil geht es um die genaue der Berechnung der Finanzierungskosten und inwiefern Mieteinnahmen und Steuervorteile bei der Finanzierung unterstützen können.

Seid ihr das Wagnis „Kauf einer Immobilie zur Vermietung“ eingegangen oder habt ihr das vor? Was sagt ihr zu meiner Checkliste?

Blogparade: Freiheit oder Langeweile?

Peter Ranning, auch bekannt als „Der Privatier“, hat das Ziel der finanziellen Freiheit bereits erreicht. Nun hat er zur Blogparade „Freiheit oder Langeweile?“  aufgerufen: Er möchte wissen, wie genau man sich das Leben nach Erreichen der finanziellen Freiheit vorstellt bzw. wieso man dieses Ziel überhaupt anstrebt.

Wieso ich finanziell frei werden will

Das Ziel nach der finanziellen Freiheit verfolge ich noch nicht lange. Erst vor wenigen Monaten habe ich überhaupt festgestellt, dass ich mich (ungeplant) damit überhaupt beschäftigen muss. Da auf die gesetzliche Rente kein Verlass ist, muss ich privat vorsorgen.

Mein offizielles Ziel lautet deswegen „freiwillig in Rente mit 60“.

Da ich als Frau ggf. mal eine Familie gründen werde, werde ich in ein paar Jahren eine geringere Sparquote haben als jetzt. Obwohl ich mir mit 23 schon viele Gedanken über meine Finanzen mache, klingt mein Ziel deswegen wesentlich vorsichtiger als das vieler junger Männer, die mit 40 schon unabhängig sein wollen. Wenn wir hier jedoch bei „Wünsch dir was“ wären, würde ich gerne schon früher unabhängig von einem Arbeitgeber sein. Weiterlesen